29 de septiembre de 2008

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Impugnación de los acuerdos de las Juntas Propietarios adoptados con abuso de derecho.





I.- El abuso de derecho en la LPH

Si algún propietario no está de acuerdo con lo acordado en una Junta de Propietario y estima injusto para la comunidad o para sus propios intereses, puede, actuando en nombre propio, acudir a la vía judicial a través del juicio correspondiente y ejercitar la acción de impugnación de ese acuerdo. Esta facultad concedida por el legislador se establece en el artículo 18 de la Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/99 de 6 de 4 de 1999, que literalmente dice que:

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios” (1) la negrita es mía.

Como podemos comprobar el apartado C del artículo 18  señala que es causa de impugnación “cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.

El abuso de derecho consiste en la situación que se produce cuando el titular de un derecho subjetivo actúa de modo tal que su conducta concuerda con la norma legal que concede la facultad, pero su ejercicio resulta contrario a la buena fe, la moral, las buenas costumbres. El abuso de derecho consiste, por tanto, en usar un derecho fuera de sus límites normales. Por ejemplo, supongamos que un propietario demandado por atrasos en el pago de cuotas comunitarias y resulta que en la comunidad hay otros propietarios morosos con deudas comunitarias anteriores que no han sido demandados. En este caso la Junta de Propietarios estaría actuando con abuso de derecho.

El abuso de derecho se encuentra condenado en el artículo 7 del Código Civil en estos términos:

“…La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. “

Este derecho concedido por la ley se puede configurar como un límite al principio de mayoría dispuesto en la LPH. De tal forma, que una minoría o un simple propietario puede acudir al Juez si ven que sus derechos están siendo conculcados por un abuso de derecho.

Para que pueda resultar operativo este derecho es necesario que el propietario esté al corriente del pago de las cuotas comunitarias o si no es aceptado el pago de las cuotas vencidas por la comunidad consignarlas judicialmente, tal como establece el artículo 18.2 de la LPH. A mi juicio resulta totalmente operativo este derecho aún incluso de la existencia de la falta de pago de las cuotas comunitarias sin se acredita la voluntad de pago, es decir, la buena fe, y el pago no se ha podido realizar puntualmente, por ejemplo, por un error bancario en el número de cuenta o por un olvido del administrador de la finca.

II.- Requisitos necesarios para impugnar los acuerdos

A tenor de lo dispuesto en el artículo 18.2 de la LPH están legitimados para impugnar judicialmente esta clase de acuerdos quienes:

  • · Hubieran salvado su voto.- Se encuentran legitimados todos los propietarios que hubieren votado en contra del acuerdo. Muy crítico es este requisito, sobre todo en los supuestos de votación a favor del acuerdo por ignorancia o por cualquier otra causa y posteriormente advertir el error, bien directamente o mediante el asesoramiento de un Abogado.

  • · No hubieran asistido a la Junta.- También se encuentran legitimados aquellos propietarios que no hubieren votado en la junta por falta de asistencia a la misma por cualquier causa justa, salvo que se trate de un acuerdo adoptado sobre cualquier asunto contemplado en el artículo 17.1º de la LPH (2) y transcurrieron treinta días sin que el propietario manifestará su desacuerdo. En este caso el silencio se entiende en sentido afirmativo.

  • · Estuviesen privados de su voto.- También se encuentran legitimados para impugnar esta clase de acuerdos los propietarios indebidamente privados de su derecho a voto, teniendo una causa justificada. Como por ejemplo la fata de pago de las cuotas comunitarias.

  • · Estén al corriente de pago de las cuotas comunitarias.- En todo caso, se requiere estar al corriente de pago de las cuotas comunitarias vencidas.

III.- Plazos para ejercitar la impugnación

El ejercicio del derecho de impugnación del acta de la junta reconocido en el art. 18 de la LPH, caduca a los tres meses a partir del día de la adopción del acuerdo, salvo en el caso de los propietario que hubieran estado ausentes de la junta, en cuyo caso comienza a computarse el plazo desde que se les notificó el acuerdo, en la forma legalmente establecida –art. 18.3 LPH-.

Recordar que los supuestos de legitimación del derecho de impugnación debe interpretarse restrictivamente, pues los casos contemplados en el artículo 18 deben considerarse como un “númerus clausus”. Es decir, no es suficiente que el acuerdo adoptado sea desventajoso o perjudicial para la comunidad, debe producirse sólo sobre casos muy especiales y graves, como por ejemplo, el que estamos analizando: el abuso de derecho.

Ahora bien, este plazo de caducidad de tres meses no es operativo en el supuesto de optar por ejercer la acción directa derivada del art. 7 del Código Civil contra el propietario causante del daño. El plazo de caducidad es el general y a mi juicio, debe extenderse mientras no cese el daño causado por la adopción del acuerdo.

IV.- Efectos de la acción de impugnación

Estos efectos se contemplan en el apartado 4 del art. 18 de la LPH. El acuerdo adoptado se cumplirá en todos sus términos y será plenamente válido mientras se tramita el proceso judicial, salvo que el Juez, a petición de la parte demandante, acuerdo la suspensión provisional del acuerdo, en tanto llegue la resolución judicial que resuelva el conflicto.

Si la acción de impugnación es estimada por el Juez la condena en costas, a mi juicio, debería ser abonada por todos los propietarios que votaron a favor del acuerdo y no por la comunidad, sin perjuicio del derecho de repetición que le puede asistir a esta última en caso de abonar el importe de aquélla.

_____________________________________

(2)

Art. 17.1º La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. “

2 comentarios:

  1. Felicitarle por el artículo del ABUSO DE DERECHO EN LA LPH.Artículo que, para los legos en la materia, aclara muchas lagunas y nos posibilita el ejercicio de defensa de nuestros derechos.Reiterarle mi felicitacion y pedirle, si le es posible, la incorporacion de formularios referentes a distintos supuestos de Actas de las Juntas de Propietarios.Que creo que seria de gran ayuda.Gracias.

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  2. Gracias Jordi por tu comentario. En lo referente a la inclusión de formularios lo llevamos trabajando hace tiempo. En poco tiempo ya tendremos una sección nueva con formularios para su descarga. Un saludo.

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