La Posibilidad de Inscribir en el Registro de la Propiedad los Contratos de Arrendamientos Urbanos.

Establece la breve exposición de motivos del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos. que el apartado 2 de la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone que se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad. Y sigue señalando que: “En el desarrollo de esta disposición adicional se ha tenido en cuenta que no hay motivos ni bases legales bastantes para estimar alterados los principios generales de nuestro ordenamiento inmobiliario registral, que exigen, como regla, la titulación pública de los derechos inscribibles y su reflejo en el Registro por medio del asiento principal de inscripción. Por lo demás, se ha estimado que el fomento de esta inscripción por medio de las normas facilitadoras de este Real Decreto debe alcanzar a todos los arrendamientos urbanos, sean de vivienda o de uso distinto a ésta, a cuyo fin se ha incluido una reducción de los aranceles notariales y registrales del 25 por 100.”

Es decir, que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 preveía la posibilidad de que los contratos de arrendamientos de viviendas se pudieran inscribir en el Registro de la Propiedad. Eso si, en un asiento en el mismo folio registral donde conste inscrita la finca arrendada, sin otorgarle, desde luego, la categoría de derecho real, pero sí ofreciendo la garantía que la publicidad registral otorga. De tal forma, que la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento debería traer como consecuencia directa que el citado contrato de arrendamiento no afecte a terceros adquirentes de la finca arrendada. Este punto lo analizaremos con más detalle en otro artículo dedicado a la venta de la vivienda arrendada. Por ello, para garantizar y salvaguardar los derechos de los arrendatarios, sería aconsejable que en todos los contratos de arrendamientos ambas partes pactasen la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.

Tal previsión se contiene en la Disposición Adicional Segunda, apartado 2 y su desarrollo reglamentario ha sido aprobado por real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.

Los aspectos esenciales de esta norma reglamentaria, que fija los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad, son los siguientes:

1. Únicamente son susceptibles de inscripción los contratos de arrendamientos urbanos, de vivienda o de uso distinto, sujetos a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. es decir, todos los contratos celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995.
2. Para poder proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento es requisito esencial realizar el contrato mediante escritura pública notarial, o en su caso, elevar a escritura pública el contrato privado de arrendamiento. Además se deberá hacer constar la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
3. Los honorarios notariales y registrales gozan de una reducción del 25 por ciento de los aranceles establecidos.
4. El contrato inicial y sus modificaciones serán objeto de asiento de inscripción en el folio registral abierto a la finca arrendada.

Otros aspectos destacables son:

1. Es posible inscribir los subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones de los arrendamientos inscritos.
2. Se cancelarán de oficio por el Registrador de la Propiedad las inscripciones de los arrendamientos urbanos de duración inferior a cinco años, cuando hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato y no conste la prórroga convencional de éste. O de cualquier otro cuando haya trascurrido el plazo pactado y no conste prorrogado.
3. El arrendador puede presentar la copia del acta notarial por la notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, siempre que la notificación se haya hecho en tiempo oportuno y personalmente por el Notario y será título suficiente para la cancelación del arrendamiento. Del mismo modo, la copia del acta notarial por la que el arrendatario notifica al arrendador su voluntad de no renovar el contrato cuyo plazo de duración sea cinco años, será, también, título suficiente para la cancelación del arrendamiento.
4. El Derecho Notarial y Registral actúan como Derecho supletorio.