IurisCivilis: El Contrato de Arrendamiento de Fincas Urbanas destinadas a vivienda.

Como lo prometido es deuda, aquí tenéis el artículo correspondiente a la regulación legal del arrendamiento de viviendas. Antes de comenzar, quisiera hacer una advertencia. Esta materia es muy extensa y sometida a generosas interpretaciones jurisprudenciales, que desaconsejan, por prudencia, intentar abarcar todos los aspectos legales. Por consiguiente, procederemos a analizar el contrato de arrendamiento de viviendas desde una óptica práctica, huyendo, en la medida de lo posible de incluir análisis legales. A pesar de ello, es aconsejable incluir, al menos, una mención, a su marco normativo.

Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a viviendas se encuentran regulados, de forma específica, en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Esta regulación específica, no significa que no se apliquen las disposiciones generales, de carácter irrenunciable, a todos estos contratos, como ya hemos tenido ocasión de ver en los post anteriores, en referencia al Título I, IV y V. El marco jurídico abarca los artículos 6 a 28.

I.- Cuestiones preliminares. Arts. 6, 7 y 8.

Con carácter previo y antes de entrar en el contenido de la regulación legal del contrato, la ley se ocupa de tratar diversas cuestiones. La primera de estas cuestiones reviste una especial relevancia al afirmar de forma imperativa la ley que se tendrán por no puestas y serán declaradas nulos todos los pactos o estipulaciones que contradigan el marco jurídico establecido en este Título, siempre que perjudiquen al arrendatario.

El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Hay que tener en cuenta que la especial protección que la ley confiere a los arrendamientos de vivienda no se encuentra presente en los contratos de arrendamiento para usos distintos, que quedan sometidos únicamente a la voluntad de las partes.

En los casos de cesión del contrato o subarriendo parcial de la vivienda, es necesario el requisito previo y por escrito del arrendador. Cabe la posibilidad, cumpliéndose este requisito, de subarrendar parte de la vivienda, con el objeto de que el subarrendatario la destine a otros usos. En este caso el subarriendo se regirá por la voluntad de las partes y no por las normas que analizaremos a continuación. En todo caso, conviene reseñar los aspectos esenciales del subarriendo.

1. No se permite subarrendar la totalidad de la vivienda.
2. El subarriendo se extingue al mismo tiempo que el arrendamiento.
3. La renta abonada por el subarrendatario no puede ser superior a la renta abonada por el arrendatario.

II.- Duración del contrato de arrendamiento. La prorroga forzosa. Arts. 9 y 10.

Si en el contrato de arrendamiento no se pactara un plazo de duración del mismo la ley señala que se entenderá celebrado por un plazo de un año. Las partes intervinientes pueden establecer libremente la duración del contrato. Si el plazo fuese inferior a cinco años, llegada la fecha del vencimiento, el contrato se prorroga de forma obligatoria, por mandato legal, por plazos anuales hasta alcanzar esos cinco años, salvo en los casos siguientes:

1. Que el inquilino manifieste con al menos treinta días de antelación a la fecha de extinción del plazo su no intención de continuar con el arrendamiento de la vivienda.
2. Que el arrendador haya manifestado expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo.

Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que preavise al arrendatario con un mes de antelación. Si no se produce este preaviso, el contrato de arrendamiento se prorroga ex lege por otros 3 años más, salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.

Es decir, que ante el silencio de las partes la L.A.U. contempla el sistema de prorroga forzosa por un plazo máximo de ocho años.

III.- La Renta y las cantidades asimiladas a la renta. Arts. 17

La renta es la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el arrendamiento de la vivienda y es libre de pactarse libremente por ambas partes. Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.

Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda.

Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (con el resguardo del ingreso bancario).

Debe tenerse en cuenta que la LAU de 1964 se refería en diversos preceptos a las cantidades asimiladas a la renta (arts. 95.2, 96.6, 100.1 y 4, 108.1, 114.1), sin que ninguna de sus disposiciones defina qué cantidades son las que debe comprender tal concepto. La LAU vigente prescinde, por lo general, de la expresión «cantidades asimiladas a la renta», aunque prevé que las partes puedan pactar que los gastos generales y de servicios individuales sean a cargo del arrendatario (art. 20) y que la falta de pago de estas cantidades constituya motivo para resolver el contrato (art. 27.2.a). De esta forma, los gastos generales, es decir, aquellos que derivan del uso corriente del inmueble en general (tales como las cuotas de la comunidad de propietarios, la piscina, ascensores y garajes, servicios de vigilancia, etc.) son de cuenta del propietario; sólo en caso de que así se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento, serán asumidos por el inquilino. En lo referente a los servicios individuales, es decir, aquellos que el inquilino utiliza de forma independiente (agua, gas, teléfono, electricidad, etc.), serán abonados por el mismo, salvo que las pactes acuerden lo contrario.

IV.- La actualización de la renta. Art. 18

La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC correspondiente al mismo mes en el que se celebró el contrato. La renta se actualizará multiplicando el importe de la renta actualizada vigente durante el año anterior por el IPC correspondiente y así sucesivamente. Las partes están obligadas a mantener este sistema de actualización durante los 5 primeros años. A partir del transcurso de los primeros cinco años la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento, aunque generalmente se seguirá incrementando de conformidad al IPC. Por último, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que se procedió a la actualización.

V.- Elevación de la renta por obras. Art. 19 y 20 a 24

En lo referente a esta cuestión sería oportuno diferencias entre las obras de conservación y las obras de mejora.

a) Las obras de conservación

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas, salvo que el deterioro lo haya producido el propio inquilino, o la vivienda haya quedado destruida por causas de las que no sea responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto, etc.) y que dan lugar a la extinción del contrato. El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas. Si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por culpa de dichas obras. Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino, siempre que se lo comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.

Para finalizar este apartado señalar que si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización. La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.

b) Las obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes. Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación. Si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar. En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible. Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten a la vivienda. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a consecuencia de las mismas, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar. Por su parte, el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad en la misma. En ambos casos el propietario podrá exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.

El arrendatario, previa notificación por escrito al propietario, podrá realizar en la vivienda aquellas obras que sean necesarias para adecuar la misma a su propia condición de minusválido o a la de su cónyuge, pareja de hecho, o familiares que convivan con él. Cuando finalice el contrato, si lo exige el arrendador, deberá reponer la vivienda a su estado inicial. La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos los 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá superar el 20 % de la renta vigente.

VI.- Desistimiento, suspensión y resolución del contrato de arrendamiento.

a) Desistimiento

En contratos de arrendamiento de duración pactada superior a cinco años el arrendatario podrá desistir cuando el contrato hubiera durado al menos cinco años y haya dado un preaviso con dos meses de antelación al arrendador. En contratos de duración de hasta cinco años la L.A.U. no menciona nada, pero el Código Civil establece que el incumplimiento de lo pactado dará lugar a que el arrendador pueda instar su cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios. En este sentido, es habitual pactar en el contrato de arrendamiento una indemnización para el caso de desistimiento por parte del arrendatario. En concreto, la ley establece que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste de cumplir, dando lugar los periodos de tiempo inferiores al año a la parte proporcional de la indemnización. Aun cuando el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, o cuando abandone la vivienda sin manifestar su voluntad, el cónyuge que conviviera con él o la persona que conviva con análoga relación de afectividad en ese momento podrá continuar con el arrendamiento notificándolo al arrendador. En el caso que existan obras de conservación u obras que hacen inhabitable la vivienda el arrendatario puede desistir del contrato.

b) Suspensión. Art. 26

La suspensión del contrato de arrendamiento supone la paralización del plazo del mismo y de la obligación del pago de la renta.

· Son causas de suspensión del contrato:

1. Obras de conservación.
2. Obras que hacen inhabitable la vivienda y que son ordenadas por la autoridad competente.

La suspensión se mantendrá, en todo caso, hasta que finalice la ejecución de las obras.

c) Resolución. Arts. 27 y 28

En caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato, la parte que lo hubiera cumplido tendrá derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la rescisión del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Las causas de resolución del contrato por el arrendador son las siguientes:

Falta de pago de la renta, o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario.
Falta de pago de la fianza o de su actualización.
Subarriendo o cesión no consentidos por el arrendador.
Realización de daños causados por el arrendatario de la vivienda.
Realización en la vivienda de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste fuera necesario.
Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario.

Las causas de resolución del contrato por el arrendatario son:

Que el arrendador se negase a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para que sirva para su uso.
Que el arrendador no facilite el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda.

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las causas contempladas anteriormente, por las siguientes: