El Arrendamiento de Fincas Urbanas

I.- Breves consideraciones sobre los Arrendamientos de Fincas

El panorama jurídico actual existente en materia de arrendamientos urbanos se encuentra inmerso, desde un punto de vista técnico-jurídico y social, en un profundo caos y desorden legislativo. El sistema normativo sustantivo está compuesto por la regulación existente en el Código Civil para los arrendamientos para usos distintos de vivienda, por el Decreto núm. 4104/1964, de 24 de diciembre 1964, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, (en adelante L.A.U. de 1964), por el Real decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica (en adelante Decreto Boyer) y por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. (en adelante L.A.U. de 1994).

Este caos de normas y leyes, es de difícil interpretación, incluso, para Expertos, Abogados o Asesores Jurídicos. A pesar de que suelen contar en su biblioteca con la magnifica obra del Ilustre Jurista Juan Ventura Fuentes Lojo, -o, por lo menos, es aconsejable tenerla- que lleva por título “La Novísima suma de Arrendamientos Urbanos”, sin duda la mejor obra jurídica existente en materia de arrendamientos que se puede encontrar en el mercado. Eso sí, a un precio solo apto para despachos y profesionales con el bolsillo muy ancho. El aspecto primordial que debemos de tener en cuenta para poder determinar la legislación aplicable a nuestro contrato es la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, por un lado, y por otro, el uso que le vamos dar al objeto del contrato. El único consejo sensato que desde este espacio podamos dar, es que ante cualquier controversia legal derivada de cualquier aspecto de nuestro contrato de arrendamiento, contratemos, de forma inmediata, los servicios de un Abogado/a y de un Procurador/a, que nos puedan defender y representar de forma adecuada ante los Juzgados y Tribunales.

Los próximos artículos va a tratar de sistematizar la materia, en lo posible. De esta forma vamos a centrar el tema en lo referente a la regulación legal de los contratos de arrendamientos celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la L.A.U. de 1994. Indicar, si cabe, que no sólo trataremos la materia desde un punto de vista estrictamente jurídico, sino también de forma eminentemente práctica, tanto desde el punto de vista del propietario de la vivienda o arrendador, como desde el punto de vista del arrendatario o inquilino, pues unos y otros deben estar asistidos en sus derechos de todas las garantías legales.

II.- Situación actual del mercado de alquiler de viviendas

De los más de 15 millones de viviendas que hay en España, según el censo realizado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), alrededor de 13 millones son en propiedad; 1,8 millones en alquiler (poco más del 11% del total del conjunto de hogares), y el resto tiene otro régimen o no se especifica. Nuestro país se sitúa, por tanto, muy por debajo de otros lugares de Europa, como es el caso de los Países Bajos o Alemania, donde más del 60% de los habitantes paga una mensualidad por ocupar su vivienda. La media de viviendas arrendadas en la U.E alcanza el 35%, más del doble que en el territorio español.

La Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante L.E.C), es la norma procesal en la que se regulan los procesos civiles, como ya hemos indicado en multitud de ocasiones, entre los que se encuentran los juicios de desahucio por impago de la renta. La demora y retraso de este tipo de procedimientos causaba un enorme perjuicio a los propietarios de viviendas, que ha tenido y tiene la preocupante consecuencia de desmotivar a los mismos a la hora de celebrar este tipo de contratos. La L.E.C. actual, inició un proceso de reforma de la normativa anterior, optando por juicios verbales rápidos y sencillos, logrando pasar de dos años a seis meses en la tramitación de este tipo de juicios.

Con las modificaciones legales, el sistema actual ha mejorado considerablemente, pero aún está lejos de ser verdaderamente eficaz. Por ello, a los propietarios aún les cuesta arrendar sus pisos deshabitados, puesto que siempre temerán que les dejen de pagar el alquiler e, incluso, corren el riesgo de un posible deterioro de la vivienda arrendada. A ello se une, además, el hecho de que tener una casa en propiedad es un sentimiento muy arraigado en España.

Lo dicho, en los próximos artículos empezaremos a conocer que derechos y obligaciones tienen los arrendatarios y los arrendadores, que papel juega la fianza en este tipo de contratos, que sucede si se produce un impago de la renta, y otros más técnicos como la subrogación o la tácita reconducción. Recordar que para mayor comodidad, podéis consultar el “índice del derecho civil”, en el apartado “Derecho Arrendaticio o en las pestañas del blog en "arrendamientos".

En todo caso, antes de nada, quisiera comentar alguna cosa sobre la cuestión de poder inscribir nuestro contrato de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad. Lo podréis encontrar en el siguiente artículo.

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