Disposiciones comunes a los contratos de Arrendamiento

Disculpad que publique de nuevo este artículo. El motivo es que hemos tenido que eliminar el anterior porque había un problema con el código.

Recordemos que en el post anterior señalamos que en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 existían una serie de normas que eran de observancia obligatoria, sin que la voluntad de las partes estuviera en disposición de contravenir su aplicación. Estas normas se encuentran contenidas en los Títulos I, dedicado al ámbito objetivo de la ley, en el Título IV, dedicado a la fianza y a la formalización del contrato y que lleva por título “Disposiciones Comunes”, que será el objeto de este post y en el Título V, dedicado a los procesos arrendaticios.

Por consiguiente este artículo lo vamos a dedicar a tratar la materia correspondiente a las Disposiciones Comunes a todos los contratos de arrendamientos sometidos a la regulación de la LAU de 1994.

Este Título IV es extremadamente breve. Únicamente ocupa dos artículos. El 36 dedicado a la regulación de la fianza y el 37 dedicado a los aspectos formales del contrato. El art. 36 indica que:

“1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.”

Esta es la regulación legal de la figura de la fianza. En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador cede el uso del bien arrendado al arrendatario, quien además de la obligación de pagar la correspondiente renta, al concluir el contrato debe devolver la finca tal y como la recibió. Existe por tanto un evidente interés del arrendador en constituir las adecuadas garantías jurídicas para asegurar la devolución del bien arrendador en buen estado, y la indemnización de los desperfectos producidos, así como el pago de las rentas debidas. Este objetivo, el asegurar el cumplimiento de las indicadas obligaciones del arrendatario, se consigue con la inclusión en el contrato de la figura de la fianza arrendaticia. Es por tanto, el establecimiento de la fianza en el contrato, una obligación de carácter legal, que deberá constituirse necesariamente en metálico, y que en los contratos de arrendamiento de vivienda será la equivalente a una mensualidad de la renta pactada, siendo de dos mensualidades en el caso de arrendamientos para uso distinto de vivienda. Teniendo que referirse esta fianza únicamente a la renta y no a otras cantidades distintas como los gastos por servicios o tributos.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, aun cuando la renta que le sirve de parámetro se modificase. Pero transcurrido dicho plazo de duración mínima del contrato, cada vez que el arrendatario se prorrogue resulta posible la actualización: El arrendador puede exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda al tiempo de la prorroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Respecto a lo anterior hay que destacar que antes de la restitución, es preciso liquidar las posibles responsabilidades que garantiza la fianza, de manera que si no existieran obligaciones pendientes del arrendatario, corresponderá a este el importe integro de la fianza, pero en caso contrario, de existir obligaciones pendientes, podrá el arrendador aplicar la fianza en metálico a la satisfacción de tales obligaciones, y sólo el remanente que pudiera existir corresponderá arrendatario. El interés aplicable será el legal en vigor en el momento que comience su devengo.

Por otra parte las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, lo que significa que nuca podrán ser sustitutivas de la fianza arrendaticia.

Además de todo lo anterior, la mencionada norma establece una excepción a la regla, al señalar que en los contratos de arrendamiento celebrados por las Administración Públicas se exonera del cumplimiento de la prestación de fianza. Su fundamento radica en que no se puede penalizar al dinero público ni poner en tela de juicio la garantía y solvencia que emana del Estado, cuando éste celebra contratos de carácter público. .

Establece el artículo 37 de la LAU de 1994 que:

“Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.”

Este precepto establece la posibilidad de que el contrato de arrendamiento se celebre de forma verbal. Siendo admisible y válido en nuestro sistema legal, resulta ocioso advertir que la formalización por escrito en la más habitual de las prácticas. En los estancos tenéis a vuestra disposición modelos de contratos de arrendamiento, que podéis adquirir como papel timbrado, ajustándose su contenido a lo dispuesto en la Orden de 4 de octubre de 1999, por el que se aprueba el modelo del contrato de arrendamiento de fincas urbanas, contemplado en el artículo 12.1 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados. Asimismo, es conveniente recordar que si optáis por inscribir dicho contrato en el Registro de la Propiedad la formalización por escritura pública es un requisito sine qua non, o, en todo caso, la elevación a público del documento privado donde se formalice el contrato de arrendamiento.

En todo caso en el contrato debe figurar obligatoriamente los datos siguientes:

• La identidad del arrendador y del arrendatario
• La identificación de la finca arrendada
• La duración y renta inicial del contrato
• Las cláusulas que las partes estimen pertinentes.
• Lugar, fecha y firmas

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