Contratos de Arrendamientos sujetos a la LAU de 1994

I.- Ámbito de aplicación de la ley

Ya indicamos en el precedente artículo que se hallan sometidos a la regulación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos todos los contratos de arrendamientos de fincas urbanas celebrados a partir del 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la referida ley.

El artículo 1 nos indica el ámbito de aplicación de esta ley, quedando sometidas a su regulación los arrendamientos de fincas urbanas, con independencia si se destinan a viviendas o a usos distintos de las viviendas. El uso distinto de la vivienda queda definido en la ley por exclusión. Así dispone el art. 3 que:

“Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.”

Por tanto, parece lógico pensar que se hace necesario conocer la definición que nos ofrece la ley sobre el concepto de vivienda. Esta definición aparece en su artículo 2 que indica que:

“Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”

Como podemos comprobar la calificación de vivienda viene condicionada por el uso a que se destine: que no puede ser otro que el de una vivienda habitual y permanente, excluyendo por tanto, los arrendamientos de fincas urbanas por temporadas o cualesquiera otros usos que vendrán a ser calificados como usos distintos a la vivienda, tal como dispone el apartado 2 del art. 3:

“En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”

Además debemos de tener en cuenta, como es lógico, que:

“Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.”

Careciendo de esta calificación determinados usos que quedan excluidos de la ley, como los casos de las viviendas de los porteros, sometidas al régimen del Derecho Laboral, las viviendas militares, sometidas al régimen de la Jurisdicción Militar o las construcciones en una finca rústica, para cuya regulación es aplicable la Ley de Arrendamientos Rústicos. A tal efecto señala el art. 5 que se excluyen del ámbito de aplicación de la ley:

“….

a. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b. El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c. Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.”

II.- La Voluntad de las partes

La autonomía de la voluntad de las partes intervinientes en un contrato viene establecida con carácter general en el artículo 1255 del Código Civil. En base a este principio, los acuerdos, cláusulas, pactos o transacciones que celebren las partes intervinientes en un contrato adquieren fuerza de ley, y son, por tanto, vinculantes para todos. Es decir, de forma general, nuestro sistema jurídico permite extrapolar la regulación de la relaciones jurídicas mantenidas en los negocios jurídicos celebrados, a las partes intervinientes, sin necesidad de que el Estado intervenga en su regulación. Esta autonomía sólo tiene como límite que no contravenga a las leyes, a la moral o al orden público. En un post posterior ya analizaremos con mayor profundidad en esta materia.

Pues bien, la LAU de 1994 establece en su art. 4 una prohibición taxativa de la autonomía de la voluntad de las partes, al afirmar, de forma tajante, utilizando la expresión “de forma imperativa” que todos los arrendamientos sometidos a la aplicación de la LAU de 1994 deben de observar de forma obligatoria la regulación existente en lo referente al ámbito de aplicación de la ley, a las disposiciones comunes y a las normas procesales. Es decir, los títulos I, IV y V. Cumpliendo con lo dispuesto en este precepto, el mismo señala que los arrendamientos de vivienda se regularan por lo dispuesto en la ley, concretamente en su Título II, y en defecto de éste por la voluntad de las partes, y en defectos de los dos anteriores por las normas establecidas en el Código Civil.

Sin embargo, esta norma general cuenta con dos excepciones importantes, que son, según el citado precepto:

• 1. los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
• 2. los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

La primacía de la autonomía de la voluntad de las partes implica que deban señalarse de forma expresa a que preceptos de la ley renuncian las partes contratantes como consecuencia de la aplicación de sus voluntades.

En el siguiente post analizaremos con cierto detalle la regulación actual, de lo que la ley denomina “disposiciones comunes”, que no son otra cosa que normas de obligado cumplimiento, que afectan a todos los contratos de arrendamientos de fincas urbanas. Y expondremos que arrendamientos se encuentran sometidos a la regulación del Código Civil.

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