6 de julio de 2008

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Las subastas judiciales. Ofertas. Remate.Consejos





Como lo prometido es deuda vamos a cerrar el tema de las ejecuciones hipotecarias con el presente artículo recordando como podemos participar en la celebración de una subasta judicial, haciendo hincapié en la forma de presentación de las ofertas y en otras cuestiones complementarias.

I.- Condiciones Generales

a) Identificarse de forma suficiente.

b) Declarar que se conocen las condiciones de la subasta.

c) Presentar resguardo del depósito.

d) Los licitadores aceptarán como suficientes los títulos presentados o la falta de ellos.

e) Las cargas anteriores y preferentes quedarán subsistentes y deberá pagarlas el comprador.

f) Los bienes pueden ser liberados por el deudor en cualquier momento antes de la aprobación de remate.

II.- Depósito

Las personas que deseen licitar en la subasta, deberán hacer un depósito del 30% en bienes inmuebles o del 20% sin son bienes muebles. El depósito debe ingresarse en la cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado, en las oficinas de Banesto, donde entregarán un justificante del ingreso. Este depósito puede ir a nombre de una tercera persona y en ese caso, hay que hacerlo constar así en el resguardo. Una vez finalizada la subasta, los licitadores que no se la hayan adjudicado podrán retirar el depósito. Si estuviera a nombre de otra persona, sólo se le entregará a ella.

III.- Presentación de ofertas.

Una forma de hacer la oferta para la subasta es en sobre cerrado.
Los sobres serán independientes para cada bien o lote de bienes y podrán entregarse o enviarse desde el anuncio de la subasta hasta el momento de su celebración. El sobre tiene que ir dirigido al Juzgado, con el nombre y dirección del ofertante y el nº de expediente de la subasta o el nombre del deudor. En el interior habrá una hoja con los datos del ofertante o de la empresa a la que represente, en cuyo caso tendrán que presentarse los poderes, el nº de procedimiento o nombre del deudor, la cantidad ofertada en letra y número, el resguardo del depósito, la fotocopia del DNI y la firma.
Al inicio de la subasta se abren los sobres y se leen en público las ofertas. Estas ofertas tendrán el mismo valor que las orales.

IV.- Desarrollo de la subasta.

La preside el Secretario Judicial. Se lee la relación de bienes o de lotes y las condiciones generales de la subasta. Se irán anunciando en voz alta el bien o lote y las posturas que se vayan ofreciendo.
El precio que se indica como tipo de subasta, es el que se estima que debería conseguirse como mínimo y sobre este precio girarán las ofertas. Recordar que si se trata de ejecuciones hipotecarias el precio de la subasta viene prefijado en la escritura; en otro caso hay que proceder a su valoración, de la que ya hablaremos más adelante. El comprador tiene 20 días (10 si son bienes muebles) para pagar el resto del importe del depósito al precio final. Si no se consigue que el precio ofrecido ni siquiera cubra la deuda, entonces el tribunal decidirá la adjudicación dependiendo de diversas circunstancias y si no se aprobara ningún remate, se declararía la subasta sin postor, quedando suspendida.

Siempre hay que tener muy en cuenta, que la persona que consiga la subasta deberá pagar, además del precio ofrecido, las cargas anteriores y preferentes que haya sobre el bien, por lo que es sumamente importante que se tenga bien claro si existen cargas y en caso positivo, cual es el importe de las mismas.

Las condiciones que aquí explicamos son las generales. Puede existir algún cambio dependiendo de las circunstancias de la subasta. Todas las condiciones exactas deben consultarse en la secretaría de la Administración que la celebre, solicitando el expediente y las bases concretas de esa subasta.

En conclusión Vd. Puede acudir personalmente a la subasta. No podemos olvidar que antes de la aprobación del remate, el deudor podrá liberar el bien o bienes pagando íntegramente lo que deba al ejecutante, por principal, intereses y costas. Si no hubiera postores, el ejecutante no puede concurrir solo a la subasta, si bien lo que si podrá, es pedir la adjudicación de los bienes por el 30% si fueran muebles o por el 50% si fueran inmuebles o, en su caso, por la cantidad que se le deba por todos los concepto. Si utiliza esta facultad en el plazo de 20 días se procederá al alzamiento del embargo a instancias del ejecutado. O puede hacerlo presentando una oferta en sobre cerrado.

Una vez celebrada la subasta hay que esperar la aprobación del remate por el Juez y esa aprobación viene condicionada por diferentes supuestos posibles:

  • Si ofrecemos más del 70% (inmuebles) del tipo o 50% (muebles) con pago al contado, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será mas alto.
  • Si ofrecemos más del 70% o 50 % con pago aplazado y el ejecutante no mejora la postura, las posibilidades disminuyen pero podemos financiar la operación.
  • Si ofrecemos mas del 50% (inmuebles) del tipo o 30% (muebles) y no mejoran la postura ni ejecutado, ni ejecutante. En este caso las posibilidades de adjudicación dependerán del interés del ejecutante y de las posibilidades del ejecutado.
  • Si ofrecemos lo que se deba por principal, intereses y costas y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien.
  • Cuando la mejor postura no cumpla ni siquiera los anteriores requisitos, el tribunal aprobará el remate, después de oír a las partes, a la vista de las circunstancias del caso.

    V.- Mejora de postura
    Como hemos visto, el hecho de ser el postor que mayor puja ofreció en la subasta no quiere decir que se apruebe el remate a nuestro favor, ya que la ley prevé la posibilidad de que tanto el ejecutado como el ejecutante puedan mejorar la postura o las condiciones después de celebrada la subasta.

1. Mejora de postura del deudor: Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente, el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura del 50 o 70% o, siendo inferior, sea suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, en el plazo de 10 días desde que se le notifique esa mejor postura.

2. Mejora de postura del acreedor: Cuando la mejor postura sea superior al 50 o 70%, pero ofreciendo pagar a plazos con garantía bancaria o hipotecaria, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% del tipo en los 5 (muebles) o 20 (inmuebles) días siguientes. Si no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor postura con las condiciones de pago ofrecidas.

Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente y el deudor no haya mejorado la postura, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que supere la mejor postura, en el plazo de 5 días.

VI.- Cesión de Remate

El interés de la cesión del remate, se centra en evitar una transmisión patrimonial con los gastos que ello lleva aparejados. Al adquirir un bien en subasta, se debe pagar impuestos y otros gastos. Después, al vender el inmueble, el comprador tendrá también que pagar impuestos y gastos. Si conseguimos que el inmueble pase directamente al comprador interesado, ahorraremos los gastos aparejados a una transmisión patrimonial y el precio final puede ser más ventajoso.

Es una forma de entrar en el mundo de las subastas si no se atreve a participar en ellas y lo puede hacer poniéndose en contacto con el ejecutante, (en muchos casos una entidad financiera) o con el posible adjudicatario y acordando los términos de la cesión.

En muchos casos los bancos acaban adjudicándose el bien por falta de postores. En tal caso Vd. podrá entrar en contacto con el banco y pactar la cesión del remate. Si se trata del ejecutante, este puede solicitar que se apruebe a su favor el remate en «calidad de ceder». Durante 20 días el ejecutante-adjudicatario podrá presentarse con usted en el Juzgado, donde ingresará la diferencia para que el Juez dicte auto de adjudicación a su nombre.

Si se trata de un posible adjudicatario y que no es el ejecutante, deberá hacerlo de otra manera, deberá consignar a su propio nombre el dinero de la fianza para participar en la subasta, de forma que si al final el posible adjudicatario no resulta tal, las cantidades consignadas se le devuelven a usted directamente.

Si como es nuestro objetivo, el posible adjudicatario resulta el mejor postor, sólo tendrá que dejar pasar el plazo de los 20 días sin consignar el resto del precio y solicitar que se apruebe el remate a su favor, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.

No olvide que solo cuenta con 20 días (10 días en caso de bienes muebles) para cerrar la operación, por lo que se hace imprescindible tenerlo todo preparado con antelación a la adjudicación, aún conociendo el riesgo de que sea otra persona quien se adjudique el bien y pierda esta oportunidad.

Sin embargo, bien merece la pena intentarlo las veces que sean necesarias, si esto se traduce en compra de inmuebles a precios realmente ventajosos, en realidad al precio que usted pone.

Recordar solo el ejecutado puede ceder el remate a favor de un tercero.

VII.- Comprándolo directamente al adjudicatario

Nos estamos refiriendo al caso en que los adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos los bancos tras promover una subasta con el fin de cobrar créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien por falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles y tampoco desea perder dinero por los impagados, por lo tanto, este es el espacio de negociación para obtener inmuebles a un buen precio.

VIII.- Comprándolo directamente al demandado

Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando una compraventa normal. Se trata de pensar en primer lugar que el demandado puede estar interesado en vender antes de que salga a subasta ya que, con mucha probabilidad, usted podrá ofrecer un mejor precio que el que se obtendría en la subasta judicial y eso hace que el precio final pueda ser ventajoso para ambas partes.

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24 comentarios:

  1. Hola, tengo una duda que espero me puedan solventar.

    Para las subastas de bienes inmuebles, si bubieran 3 hipotecas constituidas sobre el inmueble que se está ejecutando, y quien está ejecutando es la hipoteca de primer rango, ¿los acreedores hipotecarios posteriores también deben consignar para podere presentarse a la subasta, o al ser acreedores hipotecarios no es necesario?

    Gracias.

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  2. Hola: El artículo 659 por remisión del 689 de la Lec contempla la figura de los acreedores posteriores. En síntesis viene a decir que se les permitirá la intervención en el procedimiento, ofreciéndoles la posibilidad de una subrogación en los derechos del ejecutante, con el límite de la cantidad vencida y no pagada.

    De conformidad con lo dispuesto en los artículos 666 y 669 de la Lec, la única persona exenta de consignar es la parte ejecutada. Por ello, entiendo que todos los demás deben efectuar la consignación correspondiente para tomar parte en la subasta. Un saludo.

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  3. ANONIMO...Hola, tengo una duda que espero me puedan solventar.

    SI UNA ENTIDAD FINANCIERA CONSTITUYE UNA HIPOTECA EN PRIMERA Y PREFERNCIA PERO A ESTA LE PAGA NORMAL OTRA ENTIDAD A LA QUE NO LE PAGAN LA CONSTITUYE EN SEGUNDA Y SOLICITA EL REMATE DEL BIEN ,,PUEDE HACERLO Y COMO QUEDA LA PRIMERA ENTIDAD SI DIGAMOS NO ES SGURO DE QE SE LE CANCELE EL RESTO...SE PUEDE ESTO ..POR FAVOR NECESITO RESPUESTA

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  4. Aunque no he logrado entender el enunciado de la consulta, si un segundo acreedor hipotecario solicita el remate de un bien, queda vigente el derecho del primer acreedor hipotecario y no se cancela, debiéndose subrogarse el adjudicatario. Un saludo.

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  5. SI SE CEDE EL REMATE A UN TERCERO PREVIA FIRMA DE ESCRITURA PUBLICA CON CONDICION SUSPENSIVA Y PAGO APLAZADO, SI ANTES DE QUE EL CESIONARIO REALIZE LAS GESTIONES PERTINENTES COMO CANCELACION DE CARGAS ETC... EL BANCO CON LA CARGA PRINCIPAL SACA EL BIEN A SUBASTA EN QUE LUGAR QUEDA EL CEDENTE Y QUE OCURRE EN ESTE CASO. GRACIAS

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  6. Hola Carlos. Una cesión de remate, implica necesariamente que la finca ha sido subastada. La cesión de remate es una forma de transmisión de la propiedad, con un importante ahorro de coste. ¿Quienes puede hacer una cesión de remate? En principio tiene potestad la parte ejecutante. Si se trata del ejecutante, este puede solicitar que se apruebe a su favor el remate en «calidad de ceder». Durante 20 días el ejecutante-adjudicatario podrá presentarse con el cesionario en el Juzgado, donde ingresará la diferencia para que el Juez dicte auto de adjudicación a su nombre.

    Otra opción, es la de pactar con el demandado, previo a la subasta, o ante el posible adjudicatario, que no es ejecutante. En este caso, suele ser normal que el posible adjudicatario resulte ser el mejor postor, por lo que sólo se tendrá que dejar pasar el plazo de los 20 días sin consignar el resto del precio y solicitar que se apruebe el remate, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.

    No termino de comprender la oportunidad de que el acreedor vuelva a sacar la finca a pública subasta. Podría aclarar este punto. Un saludo.

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  7. EL CESIONARIO TIENE QUE ASUMIR LAS CARGAS ANTERIORES, SI NO LO HACE Y ESTA ES UNA HIPOTECA, EL BANCO PUEDE SACAR A SUBASTA EL BIEN PARA COBRAR SU DEUDA, PERO EL PERJUDICADO ES EL CEDENTE QUE AUN NO HA COBRADO.
    QUE OCURRE EN ESTE CASO Y COMO ACTUAR?
    UN SALUDO

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  8. Evidentemente, habría que conocer el contenido de la condición suspensiva. Siendo ésta, una estipulación o pacto establecido en un contrato, mediante el cual se suspenden inicialmente sus efectos hasta que se produzca un determinado suceso incierto, parece lógico pensar que el cedente haya utilizado esta cláusula con esta finalidad.

    En cualquier caso, ad cautelam, parece ser que mientras no sea plenamente eficaz el contrato, por mor de la operatividad de la cláusula, la responsabilidad dimanada del incumplimiento de las obligaciones del cesionario no puede repercutir sobre el cedente. Ante la posibilidad de la iniciación de un procedimiento hipotecario derivado de una hipoteca anterior, el cedente podrá hacer uso de cualquiera de las formas judiciales o extrajudiciales de solución del procedimiento hipotecario y reclamar del cesionario todos los gastos inherentes que dicha actuación le haya podido ocasionar junto con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Un saludo.

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  9. ¿Puede el adjudicatario no siendo el ejecutante,en una subasta ceder el remate a un tercero? Si es positivo ¿En qué Plazo?.

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  10. La cesión del remate es un acto jurídico procesal que faculta al mejor postor a retransmitir el derecho subjetivo de la cosa subastada a un tercero. Con la cesión del remate se produce una sola transmisión patrimonial a favor del cesionario y tuvo su origen en el derogado artículo 1499 de la LEC de 1881.

    La cesión del remate resulta ser una figura muy controvertida en cuanto a la conveniencia de su utilización, por ello la LEC vigente limita la responsabilidad de cesión sólo al ejecutante que haya anunciado que se reserva la facultad de ceder el remate a un tercero (artículo 647.3 de la LEC de 2000). Esta es la razón por la que en http://www.inmoweb.com/subastas/adquirir_embargado.aspnos indiquen como una forma de adquisición de una finca la:

    (…) Compra en cesión de remate.- El participante en una subasta que resulte adjudicatario puede ceder su derecho a un tercero interesado, de forma que evita una transmisión patrimonial con sus gastos correspondientes.

    Si el postor es el mismo ejecutante, puede trasladar su derecho al remate manifestándolo en calidad de ceder, y así el tercero comprador será quién habrá de cerrar la operación ingresando la diferencia entre lo consignado y el precio final. Para ello habrán de personarse en el juzgado y realizar la liquidación en el término de 20 días para que el Juez dicte Auto de Adjudicación.
    En caso de que el posible adjudicatario no sea el ejecutante, un tercero interesado en el inmueble habrá también de consignar a su propio nombre el dinero de la fianza para participar en la subasta.

    Cuando este postor fuera el que mejor oferta ha realizado, sólo habrán de dejar transcurrir 20 días sin consignar el resto del precio y el tercero solicitar aprobación del remate a su favor, liquidando el resto hasta el precio. (…).
    Un saludo.

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  11. En el caso de que un participante haga una oferta al contado superior al 70% del valor de tasación y esta sea inferior a la deuda, ¿el ejecutante se puede oponer, ofertando un precio que cubra toda la deuda?.

    Pongo un ejemplo si se subasta una finca valorada pericialmente en 100.000,00 € para cubrir una deuda de 95.000,00 €. Si un tercero ofrece 80.000,00 € se queda el activo sin oposición o el ejecutante puede proponer la adquisición de ese bien por la deuda pendiente.

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  12. A la atención de Albert.

    De una atenta lectura del artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se desprende que la postura mínima es la del 70% del tipo de tasación, por limitar el asunto a las subastas de bienes inmuebles. De ahí se desprende la importancia de una correcta tasación de la finca objeto de la subasta y la relevancia práctica de su ulterior modificación – en los procedimientos hipotecarios. De esta forma, una modificación del valor real de la finca subastada se verá reflejada pericialmente en el tipo de tasación y en la presumiblemente existencia de una cantidad adeudada no cubierta por el precio del remate. El apartado 1 del artículo referido dispone que: “Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.”Como excepción prevé el apartado 3 que “Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.”

    Te remito a la lectura de este post: http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/559321-breve-resumen-art-670-l-c para ampliar la información. Un saludo.

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  13. Hola, agradecido por tu respuesta, me permito hacerte diversas consultas muy breves, pues el tema me parece muy interesante.

    - ¿La posición del ejecutante en el acto de la subasta es meramente pasiva o puede participar activamente en la puja?. Por ejemplo, si el importe de la deuda es superior al 70% del valor de tasación, ¿puede pujar por una cifra superior o incluso, en el caso de estar interesado en este activo, puede pujar por encima?.

    - A la hora de liquidar el remate¿ primero se cubren las costas, intereses y finalmente el capital?.

    - Si es un requisito la notificación al deudor 20 días antes de la fecha de celebración de la subasta, ¿Qué sucede cuando el deudor esté desaparecido?.

    Gracias por todo

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  14. A la atención de Albert.

    El ejecutante es la persona, física o jurídica, que solicita y obtiene el despacho de una ejecución y, en general, quien figura en el título ejecutivo en calidad de acreedor. A la parte ejecutante le concede la ley procesal no sólo la iniciativa para el inicio del procedimiento de apremio y el derecho a ser el destinatario del precio obtenido en la subasta, sino que además le atribuye una participación a lo largo de todo el procedimiento de apremio (elección de los bienes a embargar, expedición mandamientos de anotación preventiva, acuerdos sobre el avalúo, no necesita efectuar el depósito previo para participar en la subasta, cesión de remate …)

    La adjudicación de los bienes subastados por el acreedor en pago de su crédito, representa una forma sustitutiva del cumplimiento específico: el pago en metálico de la deuda y constituye un medio subsidiario y potestativo de extinción el crédito judicialmente reclamado. La LEC contempla tres supuestos de adjudicación de bienes inmuebles por el acreedor ejecutante.

    Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida.

    Puede pedir la adjudicación por el 70% del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que sea superior a la mejor postura, cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, y el ejecutado no haya presentado en el plazo de diez días, tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación.

    También por la cantidad equivalente el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas, si a la subasta no concurre ningún postor o concurriendo la postura sea inferior a aquéllas cantidades.

    En cuanto al destino del precio del remate el artículo 654 dice que: “El precio del remate se entregará al ejecutante a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución y, si sobrepasare dicha cantidad, se retendrá el remanente a disposición del tribunal, hasta que se efectúe la liquidación de lo que, finalmente, se deba al ejecutante y del importe de las costas de la ejecución.”

    En cuanto a la última pregunta, la falta de localización del deudor no puede suponer la quiebra del derecho del acreedor, pues supone un grave incumplimiento de los deberes de aquél, salvo causa de fuerza mayor. Al margen de la publicidad con que se anuncia la subasta tras intentar infructuosamente la comunicación, la misma se deberá efectuar por edicto. Un saludo.

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  15. Buenas noches,

    En el caso de un proceso judicial de subasta de un bien inmueble en el que, posteriormente a la carga que se reclama, existe un derecho de opción de compra inscrito, entre otras cargas. Si el precio del remate es superior a la deuda reclamada (préstamo despachado + intereses + costas), ¿tiene derecho el optante a recuperar parte del capital invertido? ¿Y si ha efectuado entregas posteriores en contrato privado, reclamados judicialmente? O, por el contrario, no se considera como una carga y se liquidan antes los embargos que están inscritos posteriormente?

    Para ello pongo el siguiente ejemplo:

    Si el precio del remate es de 300 y las cargas son de:
    1ª carga: Deuda total reclamada, incluidas las costas, es de 200.
    2ª carga: Opción de compra inscrita por 10 y entregas a cuenta (contrato privado) de 30.
    Posteriores cargas: 50

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  16. Buenas noches,

    En el caso de un proceso judicial de subasta de un bien inmueble en el que, posteriormente a la carga que se reclama, existe un derecho de opción de compra inscrito, entre otras cargas. Si el precio del remate es superior a la deuda reclamada (préstamo despachado + intereses + costas), ¿tiene derecho el optante a recuperar parte del capital invertido? ¿Y si ha efectuado entregas posteriores en contrato privado, reclamados judicialmente? O, por el contrario, no se considera como una carga y se liquidan antes los embargos que están inscritos posteriormente?

    Para ello pongo el siguiente ejemplo:

    Si el precio del remate es de 300 y las cargas son de:
    1ª carga: Deuda total reclamada, incluidas las costas, es de 200.
    2ª carga: Opción de compra inscrita por 10 y entregas a cuenta (contrato privado) de 30.
    Posteriores cargas: 50

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  17. En el caso de un proceso judicial de subasta de un bien inmueble en el que, posteriormente a la carga que se reclama, existe un derecho de opción de compra inscrito, entre otras cargas. Si el precio del remate es superior a la deuda reclamada (préstamo despachado + intereses + costas), ¿tiene derecho el optante a recuperar parte del capital invertido? ¿Y si ha efectuado entregas posteriores en contrato privado, reclamados judicialmente? O, por el contrario, no se considera como una carga y se liquidan antes los embargos que están inscritos posteriormente?

    Para ello pongo el siguiente ejemplo:

    Si el precio del remate es de 300 y las cargas son de:
    1ª carga: Deuda total reclamada, incluidas las costas, es de 200.
    2ª carga: Opción de compra inscrita por 10 y entregas a cuenta (contrato privado) de 30.
    Posteriores cargas: 50

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  18. En el caso de un proceso de subasta judicial sobre un bien inmueble en el que, posteriormente a la carga que se reclama, existe un derecho de opción de compra, entre otras cargas registrales.

    Si el precio del remate fuera superior a la deuda reclamada (préstamo despachado por el juez + intereses de demora + costas judiciales), ¿tiene derecho el optante a recuperar parte del capital invertido?. Si además de la prima de la opción ha entregado más capital mediante un contracto privado, actualmente reclamado judicialmente, ¿también se puede exigir del remate acordado? O, por el contrario, ¿no se considera como carga y se liquidan en primer lugar el resto de cargas (embargos)?.

    Ejemplo:

    Precio del remate: 300

    1ª carga: Deuda total reclamada, incluido costas: 200
    2ª carga: Opción compra inscrito por 10 y entregas a cuenta, en reclamación judicial, por

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  19. En el caso en que el precio de remate sea superior a la deuda reclamada (deuda despachada + intereses meritorios y costas) y inferior al 50% del valor de tasación (avaluo). Entiendo que si el deudor presenta a un tercero que igualara o mejorara ligeramente este precio se adjudica la finca. Pero en el caso de que el ejecutante no està satisfecho, puede adjudicarse la finca si mejora aún la oferta presentada por el deudor.

    Ejemplo:
    Valor de Tasación: 100
    Deuda reclamada (incl.intereses y costas): 25
    Precio remate: 30

    Un tercero, presentado por el deudor, se la podria adjudicar por 30 ó 31.
    Pero, puede el ejecutante adjudicarse el activo si iguala al tercero o supera la oferta ligeramente.

    Gracias anticipadas

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  20. Buenas noches, quería saber si un ejecutante (que no consigna cantidad para acudir a la subasta) realiza la mayor puja y no realiza el remate ¿tiene alguna penalización? y si despues se traslada la posibilidad de remate a la segunda mayor puja.
    Muchas gracias

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  21. Me gustaría reanudar el tema con la siguiente pregunta. Si te adjudicas un inmueble después de la segunda subasta que ha resultado desierta, osea, por adjudicación directa de la Seguridad Social. Según el expediente las cargas deberán quedar subsistentes. Estas cargas son préstamos hipotecarios con dos entidades bancarias distintas. De que manera se comprometerá el adjudicatario a hacerse responsable de las cargas?. Pueden los bancos negarse a que el nuevo adjudicatario se subrogue a dichos préstamos?. Y si en algún momento dejara de hacer frente a dichas cargas, qué responsabilidad recaería sobre los titulares iniciales de las cargas (hipotecas). Al realizarse la adjudicación del inmueble desaparece la responsabilidad de los titulares anteriores de las cargas (hipotecas)?. Permitirían tal situación los bancos? Pueden negarse? En qué situación quedan los titulares de los préstamos hipotecarios que recaen inicialmente sobre el inmueble adjudicado? Gracias.

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  22. Gracias por anticipado.
    El tema es apasionante.
    Respecto de la cesión del remate tengo cuatro dudas:
    - Según el 647.3 LEC, se habla de la cesión del remate, pero en bienes muebles. ¿Cómo se puede aplicar la cesión del remate al ejecutante en bienes inmuebles? ¿Por analogía?
    - Si el ejecutante hace postura inferior al 70% y muy superior al 50%, ¿Cómo puede ceder su derecho a un tercero si todavía el bien no es suyo por adjudicación?
    - Qué ocurre si por la demora entre la aprobación del remate y la cesión efectiva, terceros pudieran ver perjudicados sus intereses económicos, ¿Se podría reclamar al ejecutante cantidad alguna? ¿Habría límite temporal y material?

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  23. lBuenas Tardes :quería realizar una consulta si conviene comprar un inmueble en subasta con la ventaja cesión del acta de subasta,sin cobro de comisión pero el inmueble tiene deudas, los embargos 2008 existentes, el usufructo y el estado de ocupación del inmueble.Que aconsejan? realizar o no la operación.Gracias

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