6 de julio de 2008

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Las subastas judiciales. Ofertas. Remate.Consejos





Como lo prometido es deuda vamos a cerrar el tema de las ejecuciones hipotecarias con el presente artículo recordando como podemos participar en la celebración de una subasta judicial, haciendo hincapié en la forma de presentación de las ofertas y en otras cuestiones complementarias.

I.- Condiciones Generales

a) Identificarse de forma suficiente.

b) Declarar que se conocen las condiciones de la subasta.

c) Presentar resguardo del depósito.

d) Los licitadores aceptarán como suficientes los títulos presentados o la falta de ellos.

e) Las cargas anteriores y preferentes quedarán subsistentes y deberá pagarlas el comprador.

f) Los bienes pueden ser liberados por el deudor en cualquier momento antes de la aprobación de remate.

II.- Depósito

Las personas que deseen licitar en la subasta, deberán hacer un depósito del 30% en bienes inmuebles o del 20% sin son bienes muebles. El depósito debe ingresarse en la cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado, en las oficinas de Banesto, donde entregarán un justificante del ingreso. Este depósito puede ir a nombre de una tercera persona y en ese caso, hay que hacerlo constar así en el resguardo. Una vez finalizada la subasta, los licitadores que no se la hayan adjudicado podrán retirar el depósito. Si estuviera a nombre de otra persona, sólo se le entregará a ella.

III.- Presentación de ofertas.

Una forma de hacer la oferta para la subasta es en sobre cerrado.
Los sobres serán independientes para cada bien o lote de bienes y podrán entregarse o enviarse desde el anuncio de la subasta hasta el momento de su celebración. El sobre tiene que ir dirigido al Juzgado, con el nombre y dirección del ofertante y el nº de expediente de la subasta o el nombre del deudor. En el interior habrá una hoja con los datos del ofertante o de la empresa a la que represente, en cuyo caso tendrán que presentarse los poderes, el nº de procedimiento o nombre del deudor, la cantidad ofertada en letra y número, el resguardo del depósito, la fotocopia del DNI y la firma.
Al inicio de la subasta se abren los sobres y se leen en público las ofertas. Estas ofertas tendrán el mismo valor que las orales.

IV.- Desarrollo de la subasta.

La preside el Secretario Judicial. Se lee la relación de bienes o de lotes y las condiciones generales de la subasta. Se irán anunciando en voz alta el bien o lote y las posturas que se vayan ofreciendo.
El precio que se indica como tipo de subasta, es el que se estima que debería conseguirse como mínimo y sobre este precio girarán las ofertas. Recordar que si se trata de ejecuciones hipotecarias el precio de la subasta viene prefijado en la escritura; en otro caso hay que proceder a su valoración, de la que ya hablaremos más adelante. El comprador tiene 20 días (10 si son bienes muebles) para pagar el resto del importe del depósito al precio final. Si no se consigue que el precio ofrecido ni siquiera cubra la deuda, entonces el tribunal decidirá la adjudicación dependiendo de diversas circunstancias y si no se aprobara ningún remate, se declararía la subasta sin postor, quedando suspendida.

Siempre hay que tener muy en cuenta, que la persona que consiga la subasta deberá pagar, además del precio ofrecido, las cargas anteriores y preferentes que haya sobre el bien, por lo que es sumamente importante que se tenga bien claro si existen cargas y en caso positivo, cual es el importe de las mismas.

Las condiciones que aquí explicamos son las generales. Puede existir algún cambio dependiendo de las circunstancias de la subasta. Todas las condiciones exactas deben consultarse en la secretaría de la Administración que la celebre, solicitando el expediente y las bases concretas de esa subasta.

En conclusión Vd. Puede acudir personalmente a la subasta. No podemos olvidar que antes de la aprobación del remate, el deudor podrá liberar el bien o bienes pagando íntegramente lo que deba al ejecutante, por principal, intereses y costas. Si no hubiera postores, el ejecutante no puede concurrir solo a la subasta, si bien lo que si podrá, es pedir la adjudicación de los bienes por el 30% si fueran muebles o por el 50% si fueran inmuebles o, en su caso, por la cantidad que se le deba por todos los concepto. Si utiliza esta facultad en el plazo de 20 días se procederá al alzamiento del embargo a instancias del ejecutado. O puede hacerlo presentando una oferta en sobre cerrado.

Una vez celebrada la subasta hay que esperar la aprobación del remate por el Juez y esa aprobación viene condicionada por diferentes supuestos posibles:

  • Si ofrecemos más del 70% (inmuebles) del tipo o 50% (muebles) con pago al contado, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será mas alto.
  • Si ofrecemos más del 70% o 50 % con pago aplazado y el ejecutante no mejora la postura, las posibilidades disminuyen pero podemos financiar la operación.
  • Si ofrecemos mas del 50% (inmuebles) del tipo o 30% (muebles) y no mejoran la postura ni ejecutado, ni ejecutante. En este caso las posibilidades de adjudicación dependerán del interés del ejecutante y de las posibilidades del ejecutado.
  • Si ofrecemos lo que se deba por principal, intereses y costas y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante. En este caso la posibilidad de negocio es mayor y mayor también el riesgo de no adjudicarse el bien.
  • Cuando la mejor postura no cumpla ni siquiera los anteriores requisitos, el tribunal aprobará el remate, después de oír a las partes, a la vista de las circunstancias del caso.

    V.- Mejora de postura
    Como hemos visto, el hecho de ser el postor que mayor puja ofreció en la subasta no quiere decir que se apruebe el remate a nuestro favor, ya que la ley prevé la posibilidad de que tanto el ejecutado como el ejecutante puedan mejorar la postura o las condiciones después de celebrada la subasta.

1. Mejora de postura del deudor: Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente, el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura del 50 o 70% o, siendo inferior, sea suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, en el plazo de 10 días desde que se le notifique esa mejor postura.

2. Mejora de postura del acreedor: Cuando la mejor postura sea superior al 50 o 70%, pero ofreciendo pagar a plazos con garantía bancaria o hipotecaria, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% del tipo en los 5 (muebles) o 20 (inmuebles) días siguientes. Si no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor postura con las condiciones de pago ofrecidas.

Cuando la mejor postura sea inferior al 50 o 70% del tipo, respectivamente y el deudor no haya mejorado la postura, el ejecutante podrá pedir la adjudicación del bien por el 50 o 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que supere la mejor postura, en el plazo de 5 días.

VI.- Cesión de Remate

El interés de la cesión del remate, se centra en evitar una transmisión patrimonial con los gastos que ello lleva aparejados. Al adquirir un bien en subasta, se debe pagar impuestos y otros gastos. Después, al vender el inmueble, el comprador tendrá también que pagar impuestos y gastos. Si conseguimos que el inmueble pase directamente al comprador interesado, ahorraremos los gastos aparejados a una transmisión patrimonial y el precio final puede ser más ventajoso.

Es una forma de entrar en el mundo de las subastas si no se atreve a participar en ellas y lo puede hacer poniéndose en contacto con el ejecutante, (en muchos casos una entidad financiera) o con el posible adjudicatario y acordando los términos de la cesión.

En muchos casos los bancos acaban adjudicándose el bien por falta de postores. En tal caso Vd. podrá entrar en contacto con el banco y pactar la cesión del remate. Si se trata del ejecutante, este puede solicitar que se apruebe a su favor el remate en «calidad de ceder». Durante 20 días el ejecutante-adjudicatario podrá presentarse con usted en el Juzgado, donde ingresará la diferencia para que el Juez dicte auto de adjudicación a su nombre.

Si se trata de un posible adjudicatario y que no es el ejecutante, deberá hacerlo de otra manera, deberá consignar a su propio nombre el dinero de la fianza para participar en la subasta, de forma que si al final el posible adjudicatario no resulta tal, las cantidades consignadas se le devuelven a usted directamente.

Si como es nuestro objetivo, el posible adjudicatario resulta el mejor postor, sólo tendrá que dejar pasar el plazo de los 20 días sin consignar el resto del precio y solicitar que se apruebe el remate a su favor, consignando simultáneamente la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.

No olvide que solo cuenta con 20 días (10 días en caso de bienes muebles) para cerrar la operación, por lo que se hace imprescindible tenerlo todo preparado con antelación a la adjudicación, aún conociendo el riesgo de que sea otra persona quien se adjudique el bien y pierda esta oportunidad.

Sin embargo, bien merece la pena intentarlo las veces que sean necesarias, si esto se traduce en compra de inmuebles a precios realmente ventajosos, en realidad al precio que usted pone.

Recordar solo el ejecutado puede ceder el remate a favor de un tercero.

VII.- Comprándolo directamente al adjudicatario

Nos estamos refiriendo al caso en que los adjudicatarios sean los bancos. Ocurre que en estos momentos los bancos tras promover una subasta con el fin de cobrar créditos no satisfechos, terminan por adjudicarse el bien por falta de un mejor postor. El banco no desea quedarse con un sinfín de inmuebles y tampoco desea perder dinero por los impagados, por lo tanto, este es el espacio de negociación para obtener inmuebles a un buen precio.

VIII.- Comprándolo directamente al demandado

Poniéndose en contacto con el demandado y propiciando una compraventa normal. Se trata de pensar en primer lugar que el demandado puede estar interesado en vender antes de que salga a subasta ya que, con mucha probabilidad, usted podrá ofrecer un mejor precio que el que se obtendría en la subasta judicial y eso hace que el precio final pueda ser ventajoso para ambas partes.

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