Comisiones por préstamos hipotecarios

Continuamos esta serie de artículos dedicados a los contratos bancarios. En éste y sucesivos post vamos a centrar el tema entorno a las comisiones bancarias estructurando los mismos en función del tipo de contrato que se realice o del tipo de servicio que se preste.

Recordar todos estos artículos se archivan en el blog en la pestaña “consumidores”.

Toda la información contenida en estos artículos ha sido obtenida íntegramente de la Web del Banco de España. Para aclarar cualquier duda o concepto tenéis a vuestra disposición la citada web y, en todo caso, este blog.

Iniciaremos el camino estudiando las comisiones que nos pueden obligar a pagar al solicitar un préstamo hipotecario.

Las comisiones bancarias son las cantidades que las entidades de crédito le cobran a usted en compensación por sus servicios (por ejemplo, enviar una transferencia, cambiar divisas, administrarle una cuenta, estudiar un préstamo, darle una tarjeta de crédito, etc.). Las entidades pueden también repercutirle los gastos justificados que tengan que pagar a terceros para poder prestarle a usted dichos servicios.

Las comisiones pueden cobrarse juntas, como un solo cargo genérico (caso de las tarifas planas) o separadas, es decir, un cargo individualizado por cada servicio prestado.

I.- Comisiones derivadas de la solicitud de un préstamo hipotecario.

a) Inicio del préstamo hipotecario

1.- Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí  podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con Vd. previamente.

2.- Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

3.- El banco o la caja también le puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.

b) Modificación del préstamo hipotecario

1.- Por modificación de condiciones o por cambio de garantías: El banco o la caja le pueden exigir una comisión en el caso de que usted solicite, y la entidad lo acepte, que se cambie  alguna de las características del préstamo. Remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar, como por ejemplo la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se llama subrogación de deudor-.

2.- Novación modificativa: Una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, pero que tienen una ventaja: que se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales  establecidas en  la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios.
En dicha Ley se dice que se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten  una o varias de las siguientes modificaciones:

• la ampliación o reducción de capital

• la alteración del plazo

• las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente

• el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;

• la prestación o modificación de las garantías personales.

Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja le podrá exigir la comisión por modificación que se cita en el apartado anterior. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar ( art 10 de la Ley 2/1994 ).

3.- Por amortización parcial anticipada: Remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ).

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o

• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.

• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada

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La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.

• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

c) Finalización del Préstamo hipotecario

1.- Por cancelación o amortización anticipada total. Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que Vd. haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera de la Ley 2/1994).

2.- Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ).

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o

• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.

• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.

• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

También te puede interesa visitar otro artículo publicado en este blog referente a los gastos que ocasiona la solicitud y concesión de un préstamo hipotecario, titulado “gastos de constitución de un préstamo hipotecario”: LEER ARTÍCULO

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