La servidumbre de medianería. Un Breve apunte a la servidumbre de luces y vistas.

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La servidumbre es un derecho real de goce mediante el cual se impone un gravamen sobre una persona – servidumbres personales – o sobre un inmueble – fundo en Derecho Romano- en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. La institución jurídica de la servidumbre proviene del Derecho Romano y se caracteriza por una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente. Han de recaer sobre coja ajena y reporta una utilidad o beneficio de carácter necesario y es un derecho inseparable de la finca a la que activa o pasivamente pertenezca.

Es, por tanto, un derecho real que limita la propiedad. Su nacimiento puede producirse de la autonomía de la voluntad mediante una facultad conferida por imperativo legal o que carezcan de dicha regulación. Las primeras se denominan legales y las segundas voluntarias.

No se exige una forma documental “ad solemnitatem”, sino la general, por la que deben constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación, testamento…). Son inscribibles los títulos en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen, transmitan o extingan servidumbres y otros cualesquiera derechos reales. Los derechos reales limitados, así como cualquier carga o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, han de constar en la inscripción de la finca sobre que recaigan. Además, las servidumbres pueden constar en la inscripción del predio dominante.

La servidumbre se extingue por la reunión en la misma persona de la condición de propietarios del predio dominante y sirviente. Por renunciadle propietario del predio dominante. Por falta de uso en 20 años. Por haber desaparecido la utilidad que la originó. Por redención de las dos partes. Por llegar el día o realizarse la condición si las servidumbres fuesen temporales o condicionales.

Las servidumbres se regulan en el Código Civil. Entre las servidumbres legales merece una especial atención por su habitualidad la servidumbre de luces y vista y la de medianería o pared medianera. Empezaré haciendo especial hincapié en esta última por su cotidianeidad.

Estas servidumbres se regirán por las siguientes reglas y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan o no esté previsto en estas. La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común, que pertenece a los propietarios de aquéllas.

Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

• En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación
• En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo
• En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos

Se entiende que hay signo exterior contrario a la medianería:

• Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos
• Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos
• Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas
• Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua
• Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades
• Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro
• Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos se hallen cerradas

Las zanjas o acequias abiertas entre fincas se presumen también medianeras, salvo título que demuestre lo contrario.

La reparación y construcción de paredes medianeras y el mantenimiento de vallados, setos vivos, zanjas y acequias, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edifico suyo.

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.

Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común de los demás medianeros. Para ello, es necesario el consentimiento previo de los demás interesados, y si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la obra nueva no perjudique a los derechos de aquellos.

Con posterioridad realizaré un artículo breve para exponer la regulación de la servidumbre de luces y vistas. Terminaré efectuando una pequeña definición: Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través de la finca del vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte - supuestos que pueden parecen superados por la sociedad actual pero que, sin embargo, son todavía de especial relevancia y del se han hecho eco los medios de comunicación en diferentes ocasiones. Pensemos que su inobservancia puede conllevar una disminución considerable del precio de venta de la finca e, incluso, la posibilidad de dificultad enormemente su venta -.

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