18 de junio de 2008

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La reserva de un piso o local





Este será el primero de una serie de artículos dedicados a la compraventa de pisos o locales. Este primer post quiere hacer referencia a  la entrega de una señal a cuenta para la reserva del piso. Esta señal suele coincidir con el pago de un porcentaje del precio de venta. Lo que se suele denominar firmar las arras. Dejando las consideraciones más técnicas de este contrato,  para el próximo artículo.

Cuando tomamos la decisión de comprar una vivienda o local y, una vez estudiada su viabilidad económica y el precio máximo que estamos dispuestos a pagar, es aconsejable realizar los siguientes pasos:

1) Búsqueda de la vivienda adecuada a cada demanda y posibilidades.

2) Entrega de señal a cuenta, para reserva del piso.

3) Revisión de la situación registral del piso y otras análogas.

4) Firma del contrato de compraventa.

Este artículo se centra en la reserva del piso que interesa.

I.- Reserva del piso al vendedor

Después de haber buscado y encontrado la vivienda que nos interesa, habiendo para ello visto y comparado unas cuántas - aspecto imprescindible y esencial -,  y suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, llega el momento de "atar" la operación. Para ello se acuerda con el comprador el pago de una "señal" de reserva de la vivienda, con el compromiso de no vender la vivienda a otro posible comprador, que también pudiera estar interesado.

Al hacer esta entrega de dinero, si el piso se ha encontrado a través de una inmobiliaria se hará el pago de la reserva a la inmobiliaria, quién debe entregar un documento de "reserva" por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda correspondiente (haciendo referencia a la ubicación de la vivienda) en la fecha del día, cuyo precio es el pactado (para que no puedan variarlo con posterioridad) e incluso cerrando la fecha máxima para formalizar la escritura de compraventa y el importe que se debe pagar en ella. Debe recoger la firma de quién recibe la señal.

En caso de hacerlo entre particulares será importante que se lleve preparado el documento de reserva redactado por uno mismo o por un profesional, para recoger la firma del vendedor y los detalles comentados en el punto anterior, así como la firma del vendedor. Ya os indicaré algún modelo para visualizar o descargar.

II.- Garantías del Contrato de Arras. 

El código civil ya recoge este tipo de acuerdos. En concreto, el pago para reservar la vivienda se considera como "arras penitenciales", lo que significa que:

* Si se decide no comprar la vivienda por cualquier circunstancia, después de haber pagado el importe por reservarla; se perderá el citado importe, pues el vendedor no está obligado a devolverlo. Sería como un pago que se ha hecho por el trastorno causado al vendedor, quién ya contaba con tener cerrada la operación, y en el transcurso del plazo que ha pasado desde la reserva hasta el momento de decidir no seguir adelante con la compra, él podía haber encontrado otro comprador y sin embargo, guardo la reserva.

* Si es el vendedor quién después de haber recibido la señal, el que decide no llevar a cabo la venta por cualquier circunstancia (arrepentimiento, mejor oferta, etc.), deberá devolver el importe entregado como reserva más una cuantía igual al citado importe.

Cuando llegue el momento de formalizar el contrato de compraventa normalmente se pacta, pagar en ese momento una parte del importe total del precio de la vivienda (10% habitualmente) y el resto al formalizar la escritura de compraventa en el notario. De ese importe se deduce el importe entregado por la reserva anteriormente.

En el siguiente artículo explicaremos con más detalle las características técnicas más importantes del llamado contrato de arras.

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42 comentarios:

  1. ¿QUE PASA SI EL VENDEDOR NO LLAMA EN EL PLAZO PARA FIRMAR EL CONTRATO? ¿Y SI POR ESE MOTIVO DECIDO NO COMPRARLO, AUN ASI PUEDE PEDIR LA DEVOLUCION DE LA SEÑAL?

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  2. Hola: Supongo que te refieres a que se ha pospuesto la fecha de escrituración. En principio, hay que comprobar si es un contrato de arras o simplemente un documento de reserva, que no contiene ningún tipo de cláusula, que suele ser lo habitual, salvo la fecha, los datos del inmueble, la cantidad entregada y la fecha o plazo previsto para la escrituración.

    En principio, ante un simple documento de reserva, la suma entregada se entiende que tiene el carácter de Confirmatoria del contrato. Los Tribunales vienen exigiendo para que tenga carácter de arras penitenciales que se haga constar expresamente con ese carácter, bien poniendo que se pierde la suma si se echas atrás o que el vendedor la devuelve duplicada, o bien sometiéndose expresamente al artículo 1.454 del Código Civil.

    Si no reúne esos requisitos, es una mera señal y en principio, puedes reclamar su devolución. Si se negasen a devolverla, esta acción podría ser constitutiva de un delito de estafa o apropiación indebida. Un saludo.

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  3. El caso es que sí que pone esas frases haciendo hincapié en que sea por causas imputables a mí pero la causa de que me eche atrás es que tras llamarles numerosas veces desde la primera semana de la reserva han ido diciendo 15 días más, 15 días más, 15 días más hasta pasarse el mes fijado y 24 días más. Y mientras la obra sin movimiento. Además han dicho que hay gente trabajando en el sótano pero hemos ido varios días a comprobar si entra gente a trabajar y no entra nadie. Entonces como se ha pasado el plazo y además no trabaja nadie queremos que nos devuelvan la señal ante las continuas contradicciones y el vencimiento del plazo máximo sin habernoslo notificado por escrito ni nada.

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  4. El caso es que sí que pone esas frases haciendo hincapié en que sea por causas imputables a mí pero la causa de que me eche atrás es que tras llamarles numerosas veces desde la primera semana de la reserva han ido diciendo 15 días más, 15 días más, 15 días más hasta pasarse el mes fijado y 24 días más. Y mientras la obra sin movimiento. Además han dicho que hay gente trabajando en el sótano pero hemos ido varios días a comprobar si entra gente a trabajar y no entra nadie. Entonces como se ha pasado el plazo y además no trabaja nadie queremos que nos devuelvan la señal ante las continuas contradicciones y el vencimiento del plazo máximo sin habernoslo notificado por escrito ni nada.

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  5. El caso es que sí que pone esas frases haciendo hincapié en que sea por causas imputables a mí pero la causa de que me eche atrás es que tras llamarles numerosas veces desde la primera semana de la reserva han ido diciendo 15 días más, 15 días más, 15 días más hasta pasarse el mes fijado y 24 días más. Y mientras la obra sin movimiento. Además han dicho que hay gente trabajando en el sótano pero hemos ido varios días a comprobar si entra gente a trabajar y no entra nadie. Entonces como se ha pasado el plazo y además no trabaja nadie queremos que nos devuelvan la señal ante las continuas contradicciones y el vencimiento del plazo máximo sin habernoslo notificado por escrito ni nada.

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  6. Vamos a ver si centramos la cuestión. Quieres decir que has dado la paga y señal para la compra de un piso sobre plano y la construcción se ha paralizado. En estos casos, muy comunes ante la crisis inmobiliaria, el promotor tiene que haber depositado un aval que garantice las futuras devoluciones en caso de incumplimiento.

    No se te ocurra firmar la escritura de compraventa, si los pisos no están acabados.

    Insiste en tu reclamación y si no te hacen caso, mucho me temo que tendrás que interponer la correspondiente demanda judicial. Un saludo.

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  7. Muchas gracias por la ayuda.

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  8. Hola:
    Queria hacer una consulta sobre la reserva de un piso.
    El 2 julio 2008 firme la reserva de un piso sobre plano,entregando una pequeña cantidad de dinero,como compromiso de compra.En el documento de esta reserva indicaba lo siguiente:
    “Tendra validez hasta el 31 de diciembre de 2008 y pasada esta fecha sin que el titular haya confirmado la reserva y se haya formalizado el contrato privado de compra-venta,el titular de la reserva perdera el importe entregado,pudiendo la constructora,disponer libremente de las fincas a las que la presente rserva se refiere,y en caso de formalizarse en el plazo pactado el contrato privado de compra-venta,el importe entregado formara parte del precio final.
    No obstante,la empresa constructora podra decidir si llevar o no a cabo la promocion,por lo que la presente reserva queda sujeta a la condicion de que en un plazo maximo de 6 meses,la empresa constructora,comunique al reservista su decision de ejecutar o no la promocion.En caso de no llevarla a cabo ,se devolvera al reservista la cantidad aportada mas los intereses de demora.La decision de llevar o no a cabo la promocion se comunicara por escrito al reservista.”
    Ante esta situacion,queria hacerle unas preguntas:
    En la reserva no esta el precio cerrado que me dijeron verbalmente en la firma de la reserva,solo los datos de identificacion fisica del piso.¿Deberia estar cerrado,para evitar que ahora sea otro distino?
    La constructora ahora quiere cambiarme a otro piso distinto al de la reserva porque dice que igual el que hice la reserva,costara tiempo en hacerse o no se hara.Este piso que me ofrece a cambio,no me interesa.
    Si decido mantener la reserva sobre el piso inicial, y pasa el plazo de validez de esta reserva, ¿se puede ampliar el plazo,para que la reserva sea valida para mas tiempo,en caso de que se haga el piso , en un futuro?¿Que pasaria si se pasa 2008 sin que la promotora me comunique nada?
    Muchas gracias por su ayuda
    Angel

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  9. Hola:
    Queria hacer una consulta sobre la reserva de un piso.
    El 2 julio 2008 firme la reserva de un piso sobre plano,entregando una pequeña cantidad de dinero,como compromiso de compra.En el documento de esta reserva indicaba lo siguiente:
    “Tendra validez hasta el 31 de diciembre de 2008 y pasada esta fecha sin que el titular haya confirmado la reserva y se haya formalizado el contrato privado de compra-venta,el titular de la reserva perdera el importe entregado,pudiendo la constructora,disponer libremente de las fincas a las que la presente rserva se refiere,y en caso de formalizarse en el plazo pactado el contrato privado de compra-venta,el importe entregado formara parte del precio final.
    No obstante,la empresa constructora podra decidir si llevar o no a cabo la promocion,por lo que la presente reserva queda sujeta a la condicion de que en un plazo maximo de 6 meses,la empresa constructora,comunique al reservista su decision de ejecutar o no la promocion.En caso de no llevarla a cabo ,se devolvera al reservista la cantidad aportada mas los intereses de demora.La decision de llevar o no a cabo la promocion se comunicara por escrito al reservista.”
    Ante esta situacion,queria hacerle unas preguntas:
    En la reserva no esta el precio cerrado que me dijeron verbalmente en la firma de la reserva,solo los datos de identificacion fisica del piso.Deberia estar cerrado,para evitar que ahora sea otro distino?
    La constructora ahora quiere cambiarme a otro piso distinto al de la reserva porque dice que igual el que hice la reserva,costara tiempo en hacerse o no se hara.Este piso que me ofrece a cambio,no me interesa.
    Si decido mantener la reserva sobre el piso inicial, y pasa el plazo de validez de esta reserva, ¿se puede ampliar el plazo,para que la reserva sea valida para mas tiempo,en caso de que se haga el piso , en un futuro?¿Que pasaria si se pasa 2008 sin que la promotora me comunique nada?
    Muchas gracias por su ayuda

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  10. Hola al foro:
    Queria hacer una consulta sobre la reserva de un piso.
    El 2 julio 2008 firme el documento de reserva de un piso sobre plano,entregando una cantidad de dinero,como compromiso de compra.En el documento de esta reserva indicaba lo siguiente:

    “Tendra validez hasta el 31 de diciembre de 2008 y pasada esta fecha sin que el titular haya confirmado la reserva y se haya formalizado el contrato privado de compra-venta,el titular de la reserva perdera el importe entregado,pudiendo la constructora,disponer libremente de las fincas a las que la presente rserva se refiere,y en caso de formalizarse en el plazo pactado el contrato privado de compra-venta,el importe entregado formara parte del precio final.
    No obstante,la empresa constructora podra decidir si llevar o no a cabo la promocion,por lo que la presente reserva queda sujeta a la condicion de que en un plazo maximo de 6 meses,la empresa constructora,comunique al reservista su decision de ejecutar o no la promocion.En caso de no llevarla a cabo ,se devolvera al reservista la cantidad aportada mas los intereses de demora.La decision de llevar o no a cabo la promocion se comunicara por escrito al reservista.”

    Ante esta situacion,queria haceros unas preguntas:
    1)En la reserva no esta el precio cerrado que me dijeron verbalmente en la firma de la reserva,solo los datos de identificacion fisica del piso.¿Deberia estar cerrado,para evitar que ahora sea otro distino?

    2)La constructora ahora quiere cambiarme a otro piso distinto al de la reserva porque dice que igual el que hice la reserva,costara tiempo en hacerse o no se hara.Este piso que me ofrece a cambio,no me interesa.
    Si decido mantener la reserva sobre el piso inicial, y pasa el plazo de validez de esta reserva, ¿se puede ampliar el plazo,para que la reserva sea valida para mas tiempo,en caso de que se haga el piso , en un futuro?

    3)¿Que pasaria si se pasa 2008 sin que la promotora me comunique nada?

    Muchas gracias por vuestra ayuda

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  11. Hola Angel.

    El contrato de reserva no se encuentra regulado en la ley. A mi juicio, este contrato es un contrato de promesa de compraventa, al que debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 1451 del Código Civil, sin que quepa garantizar el futuro contrato de compraventa con el pacto de arras penitenciales, previstas en el artículo 1454 del Código Civil. Ello, sin perjuicio, de poder pactar otro tipo de garantías como las arras confirmatorias.

    Generalmente, la razón de ser de la promesa de compra viene dada por el hecho de que el piso está proyectado o en construcción o pendiente de obtener la aprobación urbanística y no se encuentra finalizado. Al cumplirse este evento futuro (condición resolutoria)) se dan los requisitos de este contrato y, por tanto, las partes pueden exigirse la perfección del contrato o, en su caso, pedir daños y perjuicios a la otra.

    En tu caso, este evento futuro es la posibilidad de no iniciarse la promoción en el plazo pactado, previa comunicación por escrito. Si transcurriese el plazo de seis meses y no te lo hubieran comunicado, a mi juicio es un incumplimiento del contrato que conllevará la devolución de la cantidad entregada más el interés legal del dinero y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, en su caso. (Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, modificada por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).

    El aspecto más problemático viene dado por la identificación de la vivienda y la alteración del precio pactado. En principio el piso objeto de la futura compraventa debe encontrarse claramente identificado y pactado el precio de la compraventa. A mi juicio, si la promotora pretende cambiar un piso por otro y tú no lo aceptas se produce un incumplimiento contractual con las mismas consecuencias vistas anteriormente. Sería perfectamente lícito que, a instancia de la promotora, se incluyese una cláusula adicional al contrato para prorrogar su vigencia, sobre todo en tu caso, en que la construcción de la vivienda objeto de la cv se demora en el tiempo, condicionada a la previa aceptación por tu parte.
    En cuanto al precio, el mismo debe quedar cuantificado desde el inicio, pues en otro caso sería una cláusula abusiva a tenor de lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. No vulneraría el principio de buena fe y sería admisible la determinación o incremento posterior del precio de la vivienda si existieran buenas y justas razones para ello. En tu caso, por ejemplo, que la demora en la construcción implicase un presumible incremento de los precios de los materiales.
    Además debes de tener en cuenta que la la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en relación con el artículo 2 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establecen una serie de requisitos obligatorios que deben de cumplir las promotoras. Por ejemplo la concertación de un seguro y de un aval que garantice la devolución de las cantidades entregadas, indicando la referencia de la entidad aseguradora o avalista. Tienes derecho a pedir los mismos en un plazo de siete días desde la firma del contrato de reserva.

    Referencias legales

    • Artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La negrita es mía.

    Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual (interés legal) , o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

    En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.

    Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente.

    Ten en cuenta la Disp. Adic. 1ª Ley 38/1999 de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación, que establece que el interés a aplicar será el legal del dinero y no el 6 % como se señala en este precepto.

    Espero que te haya podido ayudar. Disculpa la extensión del comentario. Un cordial saludo y felices fiestas.

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  12. Gracias Iuriscivilis,por tu rapida respuesta.Si que me ha servido de mucho y perdon por repetir la consulta.

    Por lo que me dices,parece que el asunto es que si finalizado 2008 no hay notificacion por parte de la empresa o si esta decide cambiar el inmueble que hice en la reserva,sin mi aprobacion,se produce un incumplimiento del documento de reserva firmado en Julio,con las consecuencias descritas.
    La posiblidad es añadir una clausula que alargue el plazo de la reserva,aunque pueda ser posible,me parece un poco arriesgada,dado como estan las ventas en esta constructora.

    Gracias de nuevo,recibe un saludo y felices fiestas!

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  13. Efectivamente. La posibilidad de una prórroga, obviamente, está condicionada a tu aceptación.

    Dado que es fácil deducir que existe un riesgo cierto y determinado de que el proyecto no se inicie, dada la actual situación del mercado inmobiliario, lo aconsejable sería, en caso de no recibir ninguna comunicación, que enviases un burofax a la promotora inmediatamente, para garantizar el cumplimiento de tu obligación contractual. Un saludo.

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  14. Quisiera preguntar si tambien es lo mismo para el caso de alquiler de un piso. Como propietaria firme con el arrendatario un precontrato de alquiler con el fin de firmar el contrato definitivo en el plazo de una semana. Se entrego una cantidad como reserva correspondiente a la fianza y primer mes de alquiler y a su vez se hizo entrega de llaves (por la confianza que nos dieron). A los 15 dias de firmar este precontrato se arrepienten y dicen que quieren su dinero y que nos devuelven las llaves. ¿Deberiamos devolverle el dinero o se supone que lo han perdido por no cumplir con lo pactado? Ademas llevan en posesion de las llaves 15 dias lo que se entienden que han hecho disfrute de piso. Espero vuestra respuesta. Gracias y saludos

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  15. Hola Kika. A mi juicio, la naturaleza jurídica de ese precontrato es la propia de un contrato de arrendamiento. Por el arrendamiento una parte se obliga a ceder el uso de una vivienda y la otra parte adquiere el uso de la misma (entrega de llaves), a cambio del pago de una renta (pago de un mes de alquiler).

    En el supuesto que comentas ambas obligaciones recíprocas se encuentran plenamente satisfechas, por lo que el contrato de arrendamiento se ha perfeccionado. En cuanto a la duración del contrato, ante el silencio de las partes, la LAU de 1994 establece que el contrato de arrendamiento se celebra por un año (artículo 9.2).

    El desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento a instancia del inquilino antes de expirar el plazo de un año, supone un incumplimiento contractual dispuesto en el artículo 27.1 de la LAU de 1994 que tiene dos consecuencias a tu favor. La primera es la obligación del inquilino de pagarte los meses de alquiler que quedan hasta completar el año. Y la segunda, para el caso de no optar por la primera, la prevista en el artículo 1124 del Código Civil, consistente en el derecho que te asiste de pedirle al inquilino una indemnización por daños perjuicios.

    En cuanto a la fianza el artículo 36.1 de la LAU señala que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia de prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La razón de la existencia de la fianza es, como su propio nombre indica, garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contrae el arrendatario. En vista de ello, no tienes obligación de restituirla y, en todo caso, será compensada de la cantidad resultante de las rentas impagadas.

    Mi consejo es que, con independencia que el inquilino haya abandonado o no la vivienda, interpongas una demanda judicial en reclamación de los alquileres impagados y la entrega de la posesión de la vivienda. Para evitar problemas, consulta a un Abogado, Un cordial saludo.

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  16. Es abusiva una clausula en un contrato de arras penitenciales 1454 CC que establezca que si es el vendedor el que finalmente no realice la venta del piso, no tenga ningun tipo de sanción y solo devuelva la cantidad aportada por el comprador.

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  17. Hola: A mi juicio, no cabe poner en duda que es una cláusula abusiva y nula. El contrato de arras o señal es un contrato de compraventa en el que el comprador anticipa al vendedor una parte del precio total estipulado, haciendo constar expresamente que tal entrega se hace en el concepto de arras o señal, lo que implica según el artículo 1.454 del Código Civil que tanto el comprador como el vendedor tienen derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa, con la simple condición o requisito de que si el comprador rescinde el contrato perderá lo entregado como arras o señal, y si es el vendedor el que rescinde la compraventa, deberá devolver al comprador una cantidad igual al doble de lo entregado como arras o señal. Las arras o señal son de interpretación restrictiva y, por tanto, requieren que conste de una manera expresa en el contrato que la entrega de una cantidad a cuenta del precio total estipulado se hace precisamente en ese concepto de arras o señal y no en el de simple anticipo de un precio aplazado. Un saludo.

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  18. Hola, mi caso es el siguiente, yo firme la reserva de una vivienda el 1 de Octubre de 2007, a fecha de hoy no me han llamado para firmar el contrato de compraventa y no han comenzado a edificar, y en la reserva no se especifica ninguna fecha de comienzo de las obras. Despues de más de un año y medio no quiero seguir a delante con la compra por tanto quiero que me devuelvan el dinero que entregué en concepto de reserva, pero la promotora se niega basandose en lo que dice la reserva. Por esta razón mi pregunta es si existe un limite de tiempo aún cuando no se especifica nada en dicha reserva. GRACIAS

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  19. Hola: De conformidad con el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores, en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
    La fecha de entrega puede ser determinada en relación con un intervalo, como una fecha o como un plazo máximo. O sea, puede venir indicada como “Antes del tercer trimestre de 2009”, o “a lo largo del mes de Mayo de 2010”, o el “15 de agosto de 2008”. Pero en todo caso ha de ser determinada.
    El incumplimiento de esta obligación de indicar la fecha de entrega de la vivienda es una infracción de las normas protectoras de los Consumidores y puede ser denunciado ante el órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma, el cual tras la oportuna tramitación impondrá una sanción a la promotora.
    Si en su contrato no se especifica la fecha de entrega de su vivienda, exíjale al promotor que la especifique, mediante el oportuno requerimiento al Promotor para que especifique la fecha de entrega de la vivienda (por vía notarial o burofax). De lo contrario la fecha de entrega de la vivienda quedará a merced del promotor. Un saludo.

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  20. Muchas Gracias, pero realmente lo que queremos dada la demora en el inicio de la Obra y la situación económica en la que nos encontramos, es la devolución del importe de la reserva la cual asciende a más de 6000€. ¿Podemos recuperar dicho importe ó de lo contrario debemos darlo por perdido.? Teniendo en cuenta : primero que en la reserva no se especifica fecha de entrega y ya ha transcurrido más de un año y medio, y segundo que se especifica en dicha reserva que 'De no llevarse a efecto el contrato, por causa imputable al futuro comprador, perderá la prima de reserva en favor de la promotora'.GRACIAS

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  21. A mi juicio, si tras el requerimiento, el promotor no fija una fecha, teneís derecho a la devolución de la cantidad adelantada. Un saludo.

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  22. Buenos días: me gustaría que me ayudases en un caso parecido a los expuestos. Di una señal de unos 13.000 euros por la reserva de un piso sobre plano. En la publicidad de la constructora (está anunciado tb en su página web) refieren que el piso se entregará a finales de 2009 y aún no ha comenzado la obra. He hablado varias veces con la promotora y o no me contestan o me dan largas (la obra se construirá pero con la crisis se ha demorado...) y me negaron la devolución de la señal alegando que hasta final de año no han incomplido. En el contrato firmado no se estipula fecha alguna de entrega, lo único que consta en el contrato de reserva es que la empresa se compromete a devolverme lo entregado más los intereses si la obra no se construye. Según mi punto de vista habrá incumplimiento de lo pactado porque es imposible que me puedan entregar el piso a finales de año y quiero reclamar lo entregado (repito que la fecha de entrega sólo consta en la publicidad y página web). ¿Puedo hacerlo?, ¿puedo exigir los intereses o indemnización?. He pensado mandar un burofax reclamando el dinero de la reserva, ¿qué debería poner en el mismo?. Muchas gracias

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  23. Hola Anónimo:

    La publicidad que la constructora incluye en su página web para promocionar la venta de sus pisos, debe considerarse vinculante entre las partes intervinientes de un contrato de reserva de una vivienda (artículo 61 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.). Por tanto, ante las expectativas de un futuro incumplimiento del contrato tienes derecho a que te devuelvan lo pactado más los intereses, a partir de la finalización de la fecha expuesta. En caso de retrasos en la fecha de entrega de las llaves tendrás derecho el comprador a una indemnización que la constructora deberá abonar, salvo que alegue causas de fuerza mayor, como podría ser una temporada prolongada de lluvias torrenciales o una huelga general en el sector que le impidiesen llevar a cabo las obras.

    Mi consejo es que esperes a final de año y entonces envíes un burofax exigiéndoles la devolución de lo entregado más los correspondientes intereses. Sin leer el documento que firmastes resulta complicado adivinar todos los detalles de la operación. Si tras el burofax, hacen caso omiso, dirigete a un abogado para que te asesore e interponer la oportuna reclamación judicial. Un cordial saludo.

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  24. Buenas tardes,

    Firmé hace más de un año un contrato de reserva con una promotora, la vigencia de dicho contrato es hasta 31 de Diciembre de este año.

    La promotora se ha puesto en contacto conmigo para comunicarme que no van a construir la promoción por cuestiones comerciales (esto es, no han vendido el número suficiente de viviendas a la fecha) y me han citado en notaría para firmar el documento de resolución y obtener la devolución de la cantidad aportada en concepto de reserva.

    En el contrato se especifica lo siguiente:

    "Recíprocamente, de incumplir la promotora las obligaciones asumidas en esta reserva, el reservista tendrá derecho, además del reintegro de las cantidades entregadas, más los intereses legales, al pago por parte de aquélla, como cláusula penal por incumplimiento e indemnización por daños y perjuicios, de una cantidad igual a la entregada como reserva."

    El caso es que la persona de la promotora me indica que únicamente se devolverá la cantidad que en su día se entregó (si bien no sabré esto con certeza hasta que no vea la cantidad que nos reintegran en notaría).

    ¿Debe la promotora abonarnos el doble del importe de reserva sin más? En tal caso, y si únicamente ofrece devolver el importe de la reserva, ¿debemos aceptar y reclamar la parte restante posteriormente? ¿O no debemos firmar nada?

    Muchísimas gracias.

    Un cordial saludo.

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  25. Hola anónimo: La cláusula penal es una estipulación incluida en un contrato en virtud de la cual, para el caso de que alguna de las partes incumpla o cumpla defectuosamente su principal obligación, deberá dar o hacer algo a la otra parte a modo de castigo e indemnización. De esta forma la cláusula penal cumple dos funciones. En primer lugar estimula al cumplimiento de las obligaciones, so pena de la penalidad prevista, y por otro sustituye a la genérica indemnización de daños y perjuicios, a la cual sustituye. Un ejemplo lo constituye la denominada 'Cláusula Penal Moratoria', muy frecuente en los contratos de compraventa de vivienda sobre plano, en virtud de la cual se establece la indemnización que pagará el vendedor al comprador para el supuesto de que se retrase en la entrega de la vivienda.

    En tu caso concreto, esta cláusula penal obliga al promotor, en caso de incumplimiento, al pago por duplicado de la cantidad entregada, más los intereses legales correspondientes y es de observancia obligatoria, salvo que tú expresamente exoneres de esta obligación al promotor.

    Habida cuenta como esta la situación actual, lo más aconsejable es coger la cantidad de dinero equivalente a la cantidad entregada y reclamar la clausula penal por vía judicial. Aunque en este caso, deberías asegurarte que en el Notario no incluye ninguna cláusula mediante la cual se exponga que tú renuncias, desde ese momento, a efectuar cualquier tipo de reclamación contra la promotora, sin que tuvieras nada más que pedirle ni reclamarle, por ejemplo.

    Si existiese esa cláusula de exoneración de responsabilidad mi consejo es que no firmes nada ni acepte la cantidad de dinero e inmediatamente interpongas la correspondiente demanda judicial. Eso sí, como paso previo asegurate de que la promotora tienes bienes suficientes para responder de la deuda, al margen de la póliza de seguro y que continua desarrollando su actividad económica, no vaya a ser que interpongas la demanda y no puedas cobrar. En este caso, más vale pajaro en mano que ciento volando.

    Espero haberte ayudado. Un cordial saludo.

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  26. Muchísimas gracias, me ha sido de gran ayuda.

    Un cordial saludo.

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  27. Buenas tardes,

    Firme un contrato de arras el 28 de septiembre, con un plazo para la escritura de 2 meses.

    El 28 noviembre se realizó una ampliación de 1 mes, ya que es un bien bancario y financian ellos mismos a través de una subrogación. En su departamento de riesgos alegan que tienen falta de personal y necesitan más tiempo.

    La cuestión es que hoy me comentan que piensan realizar por segunda vez una ampliación, esta vez por 2 meses.

    Cuantas veces es legal realizar ampliaciones de arras?

    Muchas gracias,


    Un saludo.

    Nuria.

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  28. Hola Nuria. En principio, salvo que la memoria me traicione, no existe ningún tope para acordar una ampliación contractual, la cual depende de la autonomía de las partes. Señalar que cualquier prórroga o ampliación de un contrato de arras requiere el consentimiento expreso de ambas partes y, por tanto, si no estás conforme, puedes solicitar la resolución del contrato y exigir el pago de la indemnización pactada. Un saludo.

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  29. Muchisimas gracias, ha sido de gran ayuda.

    Un saludo.

    Nuria.

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  30. Haber si me podeis ayudar en mi caso,gracias.
    Queremos comprar un piso de obra nueva ya finalizado,del cual firmamos las arras penitenciales entregando 12000 euros y dando de tiempo 75 dias.Nosotros anteriormente ya habiamos hablado con el banco y buscado la mejor hipoteca,para no llevarnos sorpresas.la hipoteca nos la concedia el banco.Despues d esperar durante dos meses,no hemos podido firmar pq segun el promotor le faltaba un papel,el cual despues d hablar con el banco no era necesario.
    Como el banco tiene en regla todos los papeles,pusimos una fecha para formalizar la compra ante notario.Avisado el promotor,nos dice q no tiene todos los papeles en regla,pq parece ser el piso anteriormente se vendia con parking y ahora lo tiene q sacar d las escrituras.
    Viendo q la fecha d la conclusion d las arras esta proxima,me gustaria saber si el tema de la exclusion del parking es una fuerza mayor para el vendedor para no ejecutar las arras,ya q estamos muy descontentos por la manera q estan llevando la venta.O si deberia d reclamarle el parking,estando este al parecer en las escrituras del piso.

    muchas gracias...saludos!!

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  31. Hola anónimo: Para contestarte acertadamente sería oportuno coomprobar el contenido pactado en el contrato de arras. Si en el mismo se pactó que dentro del precio de venta se encontraba incluida la plaza de parking, la no observancia de este requisito genera una responsabilidad por incumplimiento de lo pactado, pudiendose resolver el contrato de arras a instancia tuya una vez hayan transcurridos los 75 días, salvo que se pruebe que medio caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o no imputable al promotor. Un saludo.

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  32. Hola, tengo una duda, firmamos un contrato privado de arras o señal para la compra de una vivienda entregando de señal 2000 euros, y despues de mucho mirar (dentro del plazo e 60 días estipulado) no nos conceden el préstamo hipotecario por lo que no podemos llevar a cabo la compra, ¿esto puede suponer causa o motivo para la devolcón de dicha señal o por el contrario la hemos perdido?gracias

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  33. La ley estipula que si la venta no se efectúa dentro del plazo previsto en el Contrato de Arras, automáticamente se liberan ambas partes de los compromisos contraídos. y que el culpable de la demora, pierda el importe de las arras, independientemente de las circunstancias que impidieran efectuar la operación. Si resulta culpable el comprador, el vendedor se quedará con el importe de las arras, y si es culpa del vendedor, está obligado por ley a devolver al vendedor el doble de lo que recibió en concepto de arras. No obstante, en consideración de que realmente hay una variable que el comprador no puede controlar, cabe la posibilidad de que en el Contrato de Arras se añada una cláusula en que el comprador acepta que, en caso de que el banco negara la concesión del crédito una vez hecha la tasación, se dará fin al acuerdo y se devolverá al comprador las arras recibidas. Para ampliar la información lee este artículo de cien ladrillos:

    http://www.cienladrillos.com/2008/02/03-como-vender-en-plena-crisis-11-a-el-contrato-de-arras. Un saludo.

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  34. Previo a contrato escrito , que pactamos verbalmente, recibí una seña de la qu extendí recibo aclarando que era "..conforme contrato,..resta $ xx por ingreso a vivienda el 1/6/2010..."a los cuatro ds. esta persona me dice que tuvo inconvenientes, que no iba a tner e dinero prometido..que iba a desistir del alquiler..que le devolviera la seña.. Previo a esto ya habia cerrado toda operaciòn con otras personaS y además saque de publicación el AVISO DE alquiler. Ahora me esta diciendo que me va a denunciar por estafa. A todo esto, aùn no he podido alquilar , ya que esta persona me ha hecho desconfiar bastante, y las personas que tbien. estaban interesadas ya han alquilado. Asi que ahora trato de ser más cuidadosa. No hemos firmado contrato, yo firme el recibo de seña, atento su deseperacón por alquilar el inmueble y me quedé con las copias de todos los papeles (recibos de sueldo de la pareja, boleto de compraventa de un terreno de el.. ) toda documentación que pensaba agregar a la carpeta. No me ha provocado a mì el perjuicio?

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  35. En principio, la cantidad entregada en concepto de señal no puede ser considerada como unas arras confirmatorias, pues no estamos en presencia de un contrato de compraventa, sino de arrendamiento. Por tanto, el potencial inquilino entregó dicha cantidad en concepto de reserva para garantizarse la posterior formalización del contrato alquiler y su incumplimiento se debe a causa imputables directamente a él, por ello no creo que tengas que devolverle la cantidad entregada; eso sí, sería conveniente que le devolverías toda la documentación. Un saludo.

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  36. Buenas tardes. A ver si pueden resolvernos una duda: En Junio firmamos un contrato con una inmobiliaria para la reserva de una vivienda de segunda mano, entregando 500 euros. La cuestión es que unas semanas después de esa firma nos dijeron que el piso no estaba aún correctamente registrado (es una herencia) pero que en pocos días estaría todo arreglado. A día de hoy aún nos dicen que no está inscrito correctamente en el registro de la propiedad, pero que será cuestión de días... eso nos llevan diciendo desde agosto. El caso es que ya estamos cansados y queremos dejar ese piso por imposible y buscar otro y además que nos devuelvan nuestro dinero.
    El caso es que en el contrato que firmamos no había definida ninguna fecha límite para que se hiciera efectiva la compra del piso. Sólo decía que nos devolvían el dinero si el propietario se arrepentía o si no conseguíamos hipoteca, no es nuestro caso. Pero después de 4 meses ya nos acercamos al 2011 y no vemos que se adelante nada por mucho que nos diga la inmobiliaria que se arreglará en pocos días.
    ¿Qué probabilidad tenemos de que la inmobiliaria nos devuelva la señal si les decimos que ha pasado demasiado tiempo y no podemos esperar más a que se resuelva lo del registro?
    Muchas gracias.

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  37. Enviar un burofax a la inmobiliaria reclamando la correcta situación registral de la finca, indicando una fecha límite para la formalización de la compraventa, y, en caso contrario, la entrega de la cantidad... Valorar la idoneidad de acudir o no a los tribunales. Un saludo.

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  38. Hola, ando un poco desesperada y sin saber como actuar. A finales de Octubre di una señal para una casa, de manera particular con un contrato de compra-venta realizado por nosotros.
    Hace dos semanas que está todo en notaria a falta de la firma y un papel que tiene que entregar el dueño. desde que se lo notifico a los dueños se tiran una semana sin coger el teléfono. Cuando consigo hablar con ellos me dicen que al dia siguiente van a entregar un papel que falta por ellos. Así han pasado tres días más. ¿Qué debo hacer? Yo tengo muy claro que si no firmo en este año no quiero esta casa. Me veo obligada a firmar en Enero si ellos postponen la firma?
    Muchas gracias.
    Marina.

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  39. Hola,estoy muy preocupada, necesito ayuda: tengo un piso en régimen de alquiler con opción a compra de una entidad financiera. El inmueble es propiedad de la entidad bancaria, según consta en el registro. Anteriormente el piso era propiedad de una promotora.
    Pues bien, ayer llamaron a mi puerta unos chicos, que tienen dado un dinero a la promotora como señal del piso en el que yo vivo, y por lo visto tienen orden judicial de embargo del piso. DIcho embargo no aparece en la nota simple. ¿pueden echarme de mi casa? Ellos tienen un juicio contra el promotor ¿puede el juez otorgarles a ellos la vivienda? Gracias

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  40. Buenos días,
    En marzo del año pasado efectue una reserva de 6000 euros para una piso de próxima construcción, el contrato de reserva se pacta que si en el 2011 no comienzan las obras se devolverá el 100% del importe a quien lo solicite.
    El caso es que las obras empezaron en Mayo del 2012 y ademas hay problemas con la vivienda que yo elegi en su momento, porque esta en un bloque que casi no se ha vendido y si se contruye se entregará el ultimo (cosa que digeron que no iban a hacer en un principio, se entregaria todo a la vez).
    Bueno el tema es que quiero salir de la promoción. ¿Que opinais? me devoveran el 100% de mi reserva?
    Un saludo

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  41. Hola, espero me puedan ayudar.
    He firmado un contrato de reserva pagando 6000€ en concepto de señal para la compra de una vivienda. En dicho contrato se especifica fecha máxima para la formalización de la escritura de compraventa, y se indica que si por causa ajena a mí no es posible formalizar la compraventa se me devolvería la señal. El caso es que por diversos motivos la operación bancaria para la firma de hipoteca se ha retrasado y el plazo de la señal está a punto de extinguir, por lo que solo necesitaría que me ampliaran el plazo de la reserva 1 mes más. En caso de que el vendedor se negara a dicha ampliación, ¿podría reclamar el importe de la señal? Gracias

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  42. Parece deducirse que nos encontramos ante un supuesto de arras confirmatorias. La ley estipula que si la venta no se efectúa dentro del plazo previsto en el Contrato de Arras, automáticamente se liberan ambas partes de los compromisos contraídos. y que el culpable de la demora, pierda el importe de las arras, independientemente de las circunstancias que impidieran efectuar la operación. Generalmente se suele añadir una cláusula - cómo la que figura en tu contrato -, en consideración de que si realmente hay una variable que el comprador no puede controlar se devuelta la señal al mismo (denegación préstamo hipotecario, aplazamiento ...). A mi juicio, si el aplazamiento de la firma de la hipoteca no se debe a una causa directamente imputable a ti, no veo razón alguna para que no te devuelvan la señal, si el vendedor se niega a ampliar el plazo de la firma de la escritura.Un saludo.

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