18 de junio de 2008

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La reserva de un piso o local





Este será el primero de una serie de artículos dedicados a la compraventa de pisos o locales. Este primer post quiere hacer referencia a  la entrega de una señal a cuenta para la reserva del piso. Esta señal suele coincidir con el pago de un porcentaje del precio de venta. Lo que se suele denominar firmar las arras. Dejando las consideraciones más técnicas de este contrato,  para el próximo artículo.

Cuando tomamos la decisión de comprar una vivienda o local y, una vez estudiada su viabilidad económica y el precio máximo que estamos dispuestos a pagar, es aconsejable realizar los siguientes pasos:

1) Búsqueda de la vivienda adecuada a cada demanda y posibilidades.

2) Entrega de señal a cuenta, para reserva del piso.

3) Revisión de la situación registral del piso y otras análogas.

4) Firma del contrato de compraventa.

Este artículo se centra en la reserva del piso que interesa.

I.- Reserva del piso al vendedor

Después de haber buscado y encontrado la vivienda que nos interesa, habiendo para ello visto y comparado unas cuántas - aspecto imprescindible y esencial -,  y suponiendo que se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, llega el momento de "atar" la operación. Para ello se acuerda con el comprador el pago de una "señal" de reserva de la vivienda, con el compromiso de no vender la vivienda a otro posible comprador, que también pudiera estar interesado.

Al hacer esta entrega de dinero, si el piso se ha encontrado a través de una inmobiliaria se hará el pago de la reserva a la inmobiliaria, quién debe entregar un documento de "reserva" por el que se reconoce el pago del citado importe para la compra de la vivienda correspondiente (haciendo referencia a la ubicación de la vivienda) en la fecha del día, cuyo precio es el pactado (para que no puedan variarlo con posterioridad) e incluso cerrando la fecha máxima para formalizar la escritura de compraventa y el importe que se debe pagar en ella. Debe recoger la firma de quién recibe la señal.

En caso de hacerlo entre particulares será importante que se lleve preparado el documento de reserva redactado por uno mismo o por un profesional, para recoger la firma del vendedor y los detalles comentados en el punto anterior, así como la firma del vendedor. Ya os indicaré algún modelo para visualizar o descargar.

II.- Garantías del Contrato de Arras. 

El código civil ya recoge este tipo de acuerdos. En concreto, el pago para reservar la vivienda se considera como "arras penitenciales", lo que significa que:

* Si se decide no comprar la vivienda por cualquier circunstancia, después de haber pagado el importe por reservarla; se perderá el citado importe, pues el vendedor no está obligado a devolverlo. Sería como un pago que se ha hecho por el trastorno causado al vendedor, quién ya contaba con tener cerrada la operación, y en el transcurso del plazo que ha pasado desde la reserva hasta el momento de decidir no seguir adelante con la compra, él podía haber encontrado otro comprador y sin embargo, guardo la reserva.

* Si es el vendedor quién después de haber recibido la señal, el que decide no llevar a cabo la venta por cualquier circunstancia (arrepentimiento, mejor oferta, etc.), deberá devolver el importe entregado como reserva más una cuantía igual al citado importe.

Cuando llegue el momento de formalizar el contrato de compraventa normalmente se pacta, pagar en ese momento una parte del importe total del precio de la vivienda (10% habitualmente) y el resto al formalizar la escritura de compraventa en el notario. De ese importe se deduce el importe entregado por la reserva anteriormente.

En el siguiente artículo explicaremos con más detalle las características técnicas más importantes del llamado contrato de arras.

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