27 de junio de 2008

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El Juicio de Desahucio por falta de pago. Algunas consideraciones.





I.- La posibilidad de enervar la acción de desahucio.

La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero (en adelante L.E.C.) establece que el arrendatario podrá continuar en el arrendamiento si cuando se le entrega la copia de la demanda de desahucio paga la cantidad correspondiente a todas las rentas debidas (tanto las que se le reclaman en la demanda como las que adeude en el momento del pago). A esta posibilidad que se concede al arrendatario de poder pagar las rentas debidas se la conoce en la doctrina procesal civil como enervación de la acción de desahucio”. Para que el arrendatario tenga derecho a ejercitar esta posibilidad deben darse las siguientes circunstancias:

a) Que sea la primera vez que se produce la enervación de la acción de desahucio. O dicho de otro modo, si nos descuidamos a la hora de abonar la correspondiente mensualidad del alquiler y no evitamos la interposición de una demanda de desahucio podremos enervar la acción por esa sola vez. Si nos interponen una segunda demanda de desahucio la ley no nos permite enervar la acción abonando los importes vencidos e impagados de la renta. Sería necesario llegar a un acuerdo con el dueño para evitar el desalojo.

b) Que el propietario no haya requerido al inquilino el pago de la renta con anterioridad a la demanda; la ley dice que si el propietario te ha requerido fehacientemente (por carta certificada, burofax, notario, etc…) el pago de la renta con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda de desahucio y tú no has pagado la deuda ANTES de la presentación de la demanda, el desahucio no se podrá enervar. (artículo 22.4, segundo párrafo, de la LEC, en su redacción dada por la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo).

Además hay que tener en cuenta que dos consideraciones:

c) La facultad concedida en la ley a los arrendatarios o inquilinos de un contrato de arrendamiento de enervar la acción de desahucio pagando las rentas vencidas e impagadas hasta el momento de ese pago sólo tiene pleno efecto si se realiza ANTES del día señalado para la celebración de la vista.

d) El pago de la cantidad reclamada por los meses de rentas vencidas e impagadas puede hacerse directamente al administrador de fincas, al Procurador o Abogado del dueño/a de la vivienda o, en su caso, directamente a éste. Mi consejo es que lo hagáis compareciendo ante Juzgado competente donde os facilitarán un número de cuenta para efectúar el depósito. De esta forma no tendréis que estár pendientes de la presentación del escrito de la parte demandante solicitando el archivo por satisfacción extraprocesal. También es admisible la posibilidad de hacer el pago mediante Notario. En todo caso, tener en cuenta que deberéis pagar también las costas del Juicio (honorarios de abogado/a y Procurador/a) si no tienes derecho a la justicia gratuita).

II.- Postulación y defensa legal en los juicios de desahucio

Es imprescindible a la hora de defenderse frente a una demanda de desahucio contar con el asesoramiento de un/a abogado/a. Ello debe realizarse en el mismo momento en que te citan a juicio mediante la entrega de la oportuna cédula de citación, con una copia de la demanda y demás documentos acompañados. Hay que tener en cuenta que el plazo para recurrir cualquier decisión judicial es de cinco días desde que ésta se notifica.

Es aconsejable acudir a un/a abogado/a de confianza, pero si no conoces a nadie y careces de recursos económicos para contratar un/a abogado/a, nada más recibir la demanda, debes personarte por la mañana con tu DNI en el Servicio de Orientación Jurídica (SOJ) de tu ciudad (la dirección se consulta llamando al Colegio de Abogados y diciendo que necesitas un/a abogado/a de oficio). El mismo día que solicitas la asistencia jurídica gratuita, deberás personarte en el Juzgado y llevar un papel de este servicio que acredite que has pedido abogado de oficio ya que el Juzgado tiene la obligación de paralizar el procedimiento judicial hasta que se te designe uno. Para que te den el abogado/a de oficio te solicitarán toda una serie de documentos que deberás entregar al SOJ.

a) Aquí os dejo unas cuantas consideraciones a tener en cuenta:

1) Es muy importante que cumplas con todos los trámites de entrega de papeleos y que acudas a las citas del SOJ; ten en cuenta que debes de recoger todas las notificaciones que te lleguen a tu domicilio ya que la Ley establece que si se te intenta notificar dos veces un documento y no lo vas a recoger, la decisión judicial se publica en el Boletin Oficial de la Provincia; esto quiere decir que, a efectos legales, te dan por notificado aunque tú no te hayas enterado…(igual que en las multas).

2) Si un propietario deja de cobrarte el alquiler debes de “ponerte en marcha” inmediatamente; es importante que intentes efectuar el pago de la renta mediante un giro telegráfico en correos, si no te la quiere coger el dueño, debes de iniciar un procedimiento judicial de consignación de rentas (acude al SOJ a informarte. Allí te darán los impresos para realizarlo). El expediente de consignación supone que cada mes deberás realizar el giro y, si no lo cobra el propietario, depositar el dinero de la renta en el Juzgado. Con este trámite evitas que el propietario mediante una “jugarreta” intente desalojarte del piso alegando una falta de pago de renta falsa.

3) Actualmente existe en Correos el sistema de burofax el cual sirve para notificar cualquier tipo de incidencia al dueño (obras necesarias, daños en la vivienda, etc…), antes se efectuaba mediante Notario pero el burofax es más barato y tiene el mismo valor legal.

Si estáis interesados podéis descargar estos modelos para visualizarlos.

MODELO DE SOLILITUD DE CONSIGNACIÓN DE RENTAS. En formato word.

MODELO DE DEMANDA DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS.

*** Algunos enlaces:

SERVICIO DE ORIENTACIÓN JURÍDICA COLEGIO ABOGADOS DE ZARAGOZA.

INFORMACIÓN JUSTICIA GRATUITA CATALUNYA

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