20 de junio de 2008

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El contrato de opción de compra.





El contrato de opción de compra constituye un negocio jurídico sui generis que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. Es una construcción jurisprudencial, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, siempre que se plasme en escritura pública, -lo que no implica que se le otorgue el carácter de derecho real- debiendo considerarse admitido en base a lo dispuesto en el articulo 1255 del citado texto legal y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

El contrato de opción de compra es aquél en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y determinado, bajo unas determinadas condiciones, y puede también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.

I.- Características principales.

1.- La concesión al optante del derecho a decidir, unilateralmente, la formalización del contrato de compraventa.

2.- La determinación e identificación de la cosa objeto de la compraventa y el precio y forma de pago, por ser los elementos esenciales que configuran la compraventa.

3.- La concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Este requisito es fundamental en la opción de compra, de forma que marca la eficacia del mismo; en definitiva, la compraventa futura esta configurada, y depende del optante únicamente que se perfecciones o no.

4.- El ejercicio de la opción dentro del plazo pactado y mediante el abono del precio comprometido es requisito indispensable, de forma que su incumplimiento conlleva la pérdida, por caducidad del citado derecho.

5.- El contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento, más cualquiera que sea la naturaleza jurídica de esta modalidad de arrendamiento al que se incorpora una opción de compra, la jurisprudencia los configura como una relación atípica compleja en la que los distintos elementos que la forman aparecen entrelazados e inseparablemente unidos por la voluntad de las partes y a la que es de aplicación la normativa general contenida en el Código Civil y en ningún caso por la Ley especial de Arrendamientos. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido.

6.- Como característica de la opción de compra se puede destacar también que el optante puede limitarse a ceder a un tercero su posición en el contrato de opción y no ser parte del definitivo. Cabe designarlo de modo genérico, por la posición que ostentará en el contrato definitivo o en aquel otro en el que la opción se inserta. Lo usual, sin embargo, es su designación nominal. Una de las finalidades prácticas que con la opción pueden pretenderse consiste en transformar al optante en una especie de intermediario entre el concedente y un tercero. Es la opción mediatoria. Debe admitirse que las partes pueden constituir el contrato intuitu personae, con carácter personalísimo e intransmisible, como también puede enervar la transmisión mortis causa, pactando que el fallecimiento del concedente determina el vencimiento automático del plazo fijado. Por la misma razón, las previsiones expresas de transmisibilidad son válidas y eficaces en los términos en que estén redactadas, al menos como solución general. Tales cláusulas pueden establecerse con carácter general, concediendo al optante plena libertad para elegir al sustituto, o bien ciñéndolas una o varias personas, designadas nominalmente o por su relación con el optante.

Se aprecian como causas de extinción del derecho de opción: la caducidad y la renuncia. Por caducidad entendemos dejar transcurrir el plazo pactado sin ejercicitar el derecho de opción. Hablamos de caducidad y no de prescripción para resaltar que el optante si quiere hacer prevalecer su derecho, debe acreditar que lo ha ejercitado dentro del plazo fijado en el contrato y habiendo cumplido con el ofrecimiento del precio al recibir el otorgamiento de la escritura de compraventa. El optante no puede exigir que se le otorgue la escritura de compraventa sin antes acreditar el requerimiento al vendedor para el otorgamiento de la escritura de la compraventa dentro del plazo señalado y ofreciéndole el pago del precio estipulado. El requerimiento se debe probar por cualquier medio admitido en derecho, v. gr. testifical o documentalmente… e, incluso, aunque pudiera haber algún incumplimiento por parte del vendedor. Si se produjere esta eventualidad, el optante, despúes de haber acreditado fehacientmente su voluntad de comprar, podrá mediante la interposición de una demanda judicial reclamar la indemnización por los vicios o defectos existentes.

Una vez manifestada la voluntad del optante de ejercer el derecho de opción dentro del plazo pactado y no verificado por el vendedor, puede obtener la tutela judicial de los Tribunales dentro del plazo de prescripción del ejercicio de las acciones personales: esto es, quince años, para promover la acción procesal oportuna en reclamación de su cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios en ambos supuestos. Por tanto, si no se ejercita el derecho de opción en los términos anteriormente explicados se produce la caducidad y su derecho de opción decae.

Para ver un modelo de este contrato CLICK AQUÍ

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1 comentario:

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