9 de junio de 2008

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El cobro a los copropietarios morosos. Segunda parte.





 

Seguimos con la segunda parte del artículo publicado sobre la reclamación de deudas comunitarias. Nos quedamos en que el acudir al procedimiento monitorio es una opción no obligatoria. la otra son el procedimiento ordinario o el juicio verbal en función de la cuantía.

Vimos los requisitos necesarios para poder acudir a este proceso. Ahora vamos a centrar el tema sobre que tiene legitimación o capacidad procesal para interponer la demanda.

La Ley concede expresamente legitimación para iniciar la acción de reclamación de deudas al propietario deudor a dos personas: El Presidente de la CP  y el Administrador.

* El Presidente es el representante legal de la Comunidad, no necesita otro reconocimiento, pues esta atribución le viene de la propia Ley, que en el punto 3º, del artículo 13 establece: "El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten". No necesita por lo tanto acuerdo previo de la Junta de Propietarios para iniciar el procedimiento de reclamación de deudas a los propietarios morosos. (Me refiero al acuerdo previo mediante el cual se le atribuya esa facultad de representación, que no será necesario). En el caso de que una vez iniciado el procedimiento cesase en el cargo, únicamente tendrá que acreditar que cuando inició el proceso era el Presidente.

*El Administrador, ya desempeñe el cargo uno de los propietarios o un profesional que no sea propietario de la finca, necesitará acuerdo previo de la Junta de Propietarios a través del cuál se le faculte para representar a la Comunidad en el procedimiento.

* Aunque no lo mencione la Ley expresamente, el Vicepresidente también estará legitimado para actuar en el procedimiento en nombre de la Comunidad, aunque este cargo no tiene atribuida esa facultad, cuando actúe por ausencia, vacante o enfermedad del Presidente. De la misma manera se admitirá la demanda presentada por un comunero, cuando acredite su condición y que actúa en beneficio de la Comunidad. Se admite, por lo tanto, la legitimación de cualquier comunero que actúe en beneficio general sobre la base del artículo 395 del Código Civil, según el cual: "Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los participes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común...".

El responsable del pago es el propietario del piso o local y será contra él, contra quien habrá que dirigir la demanda que inicie el procedimiento. Ahora bien, hay que tener en cuenta determinadas situaciones, que pueden dar lugar a confusión, como son:
1) En el caso de que haya habido transmisión de la propiedad, habrá que acudir al Registro de la Propiedad para ver quién es el titular, pues puede ocurrir que no coincidan el titular registral y el propietario actual (que quizás no disponga ni siquiera de escritura inscrita en el Registro).
En estos casos, cuando no coincida la persona que aparece en el registro con la persona que aparenta ser el propietario, habrá que requerir el pago de la deuda a los dos. Si no se produce el pago de la deuda, se presentará demanda contra los dos, es decir, se demandará conjuntamente al anterior titular y al propietario actual. Así lo establece el artículo 21, punto 4º de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual: "Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente".

2) Habrá que requerir el pago de la deuda y dirigir la acción judicial contra el anterior titular de un piso o local, cuando lo que se reclama son gastos que corresponden a períodos anteriores, es decir, cuando todavía era él el propietario.

3) En el caso de que el propietario anterior hubiera desaparecido o no tuviera bienes suficientes, la Comunidad advertirá al nuevo propietario de que se le pretende cobrar a él (período de afección real), con la advertencia de la posible exigencia en vía judicial.

El período de afección real significa que el nuevo propietario responderá de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los gastos que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior. Es decir, que si compró el piso o local en octubre de 2.007, tendrá que responder de los recibos pendientes de pago de enero a octubre de 2.007 y de los recibos pendientes de pago de todo el año de 2006.

4) Igual que en el resto de puntos vistos, en el caso de usufructo, es decir, que el propietario haya cedido el uso y disfrute del piso o local a otra persona, siempre habrá que requerir al nudo propietario, es decir, al propietario que cede ese uso, independientemente de los pactos entre ellos, e independientemente del derecho de repetir contra el usufructuario (que es la persona a la que se cede el uso). Siempre será el nudo propietario el que en primer lugar responde ante la Comunidad.

5) Finalmente, en los supuestos de transmisión del piso o local, cuando el propietario que transmite no ha cumplido con la obligación establecida en el artículo 9, regla i) de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, cuando no ha comunicado el cambio de titularidad a la Comunidad, se podrá dirigir la demanda exclusivamente contra él.

Continuará...