9 de junio de 2008

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El cobro a los copropietarios morosos. Primera Parte.





Las relaciones entre los propietarios de una finca se halla regulada por la Ley 8/1999, que modifica la Ley Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Es un texto legal de escaso articulado, no más de 24 artículos. El legislador diseño una de las leyes más difíciles de interpretar atendiendo a su técnica jurídica, dejando que la labor interpretativa de la Jurisprudencia juegue un papel primordial. La técnica jurídica que emplea esta norma genera inseguridad jurídica por su falta de definición, por huir de la casuística y por obligar a que la labor jurisprudencial del Tribunal Supremo y de las Audiencias se haga patente por su imperiosa necesidad de intepretación.

No debemos olvidar los Derechos Forales existentes en territorio español. Un ejemplo es la Comunidad Autónoma de Caralunya con un proyecto de Codificación en marcha. Para ver la regulación legal del régimen de la propiedad horizontal en Catalunya es interesante el artículo publicado en este mismo Blog:

Derecho Foral.- El Código Civil Catalán. LEER ARTICULO

 

En esta ocasión vamos a tratar el supuesto, muy común, por cierto, de tener en nuestra comunidad un copropietario que tiene su piso arrendado y no paga las cuotas comunitarias. Con el añadido de tener su domicilio habitual fuera de nuestra provincia. En este post intentaremos aclarar que pasos hay que seguir para intentar lograr que la Comunidad de Propietarios cobre los atrasos debidos por el propietario moroso. La materia es larga, profusa, a pesar del enorme intento de sintetizar. Por lo que se expondrá la solución aconsejada en dos artículos, siendo éste el primero.

El procedimiento judicial destinado al cobro de cuotas comunitarias impagadas a los copropietarios morosos viene establecido en el artículo 21, punto 1º, de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH). Dicho precepto dispone que las obligaciones establecidas en el artículo 9, apartados e) y f), es decir, las obligaciones de contribuir tanto a los gastos generales de la Comunidad para el adecuado mantenimiento del inmueble, servicios, cargas y gravámenes mediante la cuota de participación, como a la dotación del fondo de reserva para atender obras de conservación y reparación de la finca, han de ser cumplidas por los propietarios de los diferentes pisos, locales, ..., en los términos establecidos por la Junta de Propietarios. En el caso de que esto no sea así, es decir, que determinados propietarios no cumplan con estas obligaciones, la misma Junta podrá acordar que, bien el/la Presidente/a o bien el/la Administrador/a, les exijan judicialmente su cumplimiento a través del PROCESO MONITORIO; que aparece regulado en los artículos 812 a 818 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Para más detalles de este proceso ver otro artículo de este blog en el que se trato el tema.

El procedimiento MonitorioLEER ARTICULO

 

El proceso monitorio va a poder ser utilizado para reclamar aquellas deudas que son exigibles, vencidas, y sobre todo y fundamentalmente dinerarias, siempre y cuando esa deuda o cantidad reclamada no sea superior a 30.000 euros.

Para acudir a este proceso, la Ley procesal, establece unos requisitos específicos, en relación con esa deuda. Así, la deuda debe ser acreditada de alguna de las siguientes formas, según el tenor literal del artículo 812, apartado 1º de dicha Ley:

"1º. Mediante documentos, cualquiera que sea su forma y clase o el soporte físico en que se encuentren, que aparezcan firmados por el deudor o con su sello, impronta o marca o con cualquier otra señal, física o electrónica, proveniente del deudor.
2º. Mediante facturas, albaranes de entrega, certificaciones, telegramas, telefax o cualesquiera otros documentos que, aun unilateralmente creados pro el acreedor, sean de los que habitualmente documentan los créditos y deudas en relaciones de la clase que aparezca existente entre acreedor y deudor".

Asimismo, y en expresa referencia a las Comunidades de Propietarios, el punto 2º, apartado 2, del referido artículo 812, dispone:

"2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio para el pago de tales deudas, en los siguientes casos:

1º. Cuando, junto al documento en que conste la deuda, se aporten documentos comerciales que acrediten una relación anterior duradera.
2º. Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos".

Es importante señalar, llegados a este punto, que el procedimiento monitorio no es un proceso de preceptiva observancia, pues es el propio artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su apartado 1º, que lo establece como algo opcional, al decir: "...el Presidente o el Administrador, si así lo acordase la Junta de Propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio". Se podrá, en consecuencia, optar por acudir al proceso declarativo ordinario que corresponda según la cuantía de la deuda que se pretende reclamar (al ordinario si dicha cantidad es superior a los 3.000 euros, o al verbal, si no fuese superior a 3.000 euros). Mi consejo es que siempre que se cumplan los requisitos legales y la cuantía reclamada por cuotas impagadas no exceda de 30.000 euros se acuda a este procedimiento.

Sobre la obligación o no de estar la Comunidad defendida por Abogado y representada por Procurador de los Tribunales podéis ver este artículo de este blog.

La intervención de Abogado y Procurador en la L.E.C.LEER ARTICULO

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