El cobro de los propietarios morosos. Parte Tercera.

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Seguimos con la serie de artículos dedicados al cobro de deudas comunitarias. Este post constituye la penúltima parte. Aquí veremos los requisitos formales para interponer la demanda, postulación (es decir, necesidad de contar o no con Abogado y Procurador), reglas para determinar la competencia del Juzgado competente y requerimiento de pago. El supuesto de presentar el deudor escrito de oposición lo dejaremos para el último artículo que cerrará esta serie de post.

1.- Aprobación de la liquidación de la deuda.

Como requisito previo a que se inicie el procedimiento para reclamar al propietario deudor, la Ley exige que la Junta de Propietarios se reúna, y que, por un lado, apruebe la liquidación de la deuda, en la que se detalle a cuánto asciende la deuda, de dónde proviene (es decir, qué recibos son los que no ha pagado), en qué Juntas se aprobaron las derramas ordinarias o extraordinarias que debe, etcétera; y por otro lado, también exige la Ley, que la Junta adopte otro acuerdo decidiendo la reclamación judicial.

* Es necesario hacer constar que será posible y admisible la reclamación a morosos sin el acuerdo previo de la Junta de aprobación y liquidación de la deuda en determinados supuestos: en aquellas Comunidades de Propietarios en las que no existe Libro de Actas, no constan las cuentas ni presupuestos,..., la única forma de actuar será presentar los gastos efectivos, con facturas y exigir el porcentaje que corresponda con la cuota de participación del propietario deudor, conforme al artículo 395 del Código Civil ("Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio"). Se seguirá en el juicio correspondiente, según de la cuantía adeudada, siendo requisito imprescindible que en la demanda se pruebe que la deuda existe.

2.- Notificación del acuerdo al copropietario deudor.

Una vez aprobada la liquidación de la deuda, será notificada al deudor, al tiempo que se le reclama del pago, a través de los medios establecidos en el artículo 9, regla h) de la Ley, es decir, mediante notificación realizada en el domicilio en España designado por el propietario, en su defecto por la notificación realizada en el piso o local perteneciente a la finca, y finalmente, si hubiera sido imposible realizarla en los lugares señalados, mediante su colocación en el tablón de anuncios de la Comunidad o en lugar visible habilitado a tal efecto.

3.- Inicio del procedimiento monitorio. Demanda.

En este artículo os pongo algún modelo de demanda.

VER MODELO.

El proceso para reclamar las deudas a los propietarios morosos, esto es el proceso monitorio, va a ser iniciado mediante escrito de petición del acreedor, que en el supuesto concreto que estamos analizando, será la Comunidad de propietarios.

En dicho escrito, se deberá hacer referencia expresa al siguiente contenido:

a) Identidad del deudor.
b) El domicilio o domicilios del acreedor y del deudor o el lugar en que residan o pudieran ser hallados.
c) El origen de la deuda.
d) Su cuantía.

La petición podrá asimismo, ser realizada en los impresos o formularios que encontraremos en los juzgados, en los que se facilitará la expresión los datos anteriores. Estos modelos han sido aprobados por "Instrucción 1/2002, de 5 de noviembre de 2002, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por la que se aprueban los impresos normalizados para su presentación por los ciudadanos en los supuestos previstos por la Ley de Enjuiciamiento Civil".

Al escrito de petición de inicio deberán acompañarse todos aquellos documentos que acrediten la existencia de la deuda (enumerados en al artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

4.- Juzgado competente.

En cuanto al Juzgado competente para conocer del proceso monitorio, establece el artículo 813 de la referida Ley. Lógica consecuencia de la redacción de este artículo, va a ser que en los procesos iniciados por las comunidades de propietarios, el tribunal competente será el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se encuentre o se halle la finca. Y ello a ser así, porque en la mayoría de los casos el deudor va a residir en la propia finca, respecto de la cual es deudor.

5.- Asistencia de Abogado y Procurador.

Finalmente, en cuanto a la asistencia de Abogado y Procurador, no será necesaria su asistencia para la presentación de la petición inicial. Así lo dispone el artículo 814. 2º: "Para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio, no será preciso valerse de Procurador y Abogado". Extremo que ya fue analizado en otro artículo.

Ahora bien, cuando en dicha petición, fueran utilizados los servicios de Abogado y Procurador, dispone el artículo 21, apartado 6º, de la Ley de Propiedad Horizontal que el deudor deberá pagar los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél (el deudor) atendiere el requerimiento de pago (que le será efectuado una vez sea admitida la demanda) como si no comparece ante el tribunal, con sujeción a los límites que en materia de costas establece el apartado 3º del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Continúa el apartado 6º, del artículo 21: "... En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del Abogado y los derechos del Procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva".

6.- Requerimiento de pago.

Una vez que ha sido presentado el escrito de petición de inicio del proceso monitorio, y que ha sido admitido a trámite, será el Juez quien, si estima que se dan las pruebas o hechos suficientes que acrediten el derecho de crédito del acreedor, o tratándose de certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de las comunidades de propietarios, procederá a requerir al propietario deudor, para que en un plazo de veinte días, proceda al pago de su deuda a la Comunidad (en cuyo caso deberá acreditar que, efectivamente ha realizado el pago, ante el tribunal) o bien para que, dentro de ese mismo plazo de veinte días, comparezca ante el tribunal y alegue brevemente, en escrito de oposición, aquellas razones que, según él, acreditan o justifican que no debe la cantidad que se le reclama, o bien, que tan sólo debe una parte de aquélla.

A la cantidad reclamada se le podrán añadir las cantidades derivadas de los gastos del requerimiento, siempre que se acredite documentalmente que éste (el requerimiento) ha sido realizado, y a su vez, que a dicha solicitud se acompañe el justificante de los gastos realizados.

La notificación del requerimiento deberá ser realizada en el domicilio que con carácter previo el deudor haya designado al efecto de recibir todas las comunicaciones y citaciones relacionadas con asuntos de la Comunidad. En el supuesto de que no tuviera designado domicilio, la comunicación deberá ser realizada en el piso o local perteneciente a dicha comunidad. Si, finalmente, tampoco fuera posible efectuar así la notificación del requerimiento, el tribunal, dictará providencia, en la que quedando consignadas estas circunstancias, mandará que la comunicación ea realizada mediante fijación de una copia en el talón de anuncios del Juzgado o tribunal.

7.- Trámite posterior.Casuística.

*Una vez efectuada la comunicación, si el propietario moroso no comparece, y habiendo sido apercibido de las consecuencias de la no comparecencia en el requerimiento de pago, se dictará auto en el que se despachará ejecución de la cantidad adeudada (devengándose desde ese momento el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, o bien el que corresponda en caso de existir pacto entre las partes o por disposición especial de la Ley), prosiguiéndose la ejecución conforme a lo dispuesto para las sentencias judiciales, no pudiendo las partes volver a reclamar, posteriormente en un proceso ordinario, la cantidad reclamada en el proceso monitorio o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
- Si por el contrario el deudor atiende el requerimiento y paga la deuda, una vez haya acreditado que ha efectuado dicho pago, le será entregado un justificante de pago y se procederá al archivo de las actuaciones.

* Y por último, puede suceder que, efectuado el requerimiento, el deudor comparezca, oponiéndose al pago de la deuda, es decir, presentando escrito de oposición. Esta oposición del deudor podrá ser total, es decir, que se oponga al pago de la totalidad de la deuda, o bien parcial, oponiéndose solamente al pago de una parte de dicha cantidad, por reconocer como deuda únicamente una parte de la misma.